全球央行争先恐后放水，楼市上行压力前所未有。
但理性来看，“闭眼买”的时代真的已经一去不复返了。
密集调控，对于普通人而言究竟改变了什么？
我认为权重与变量最大的，是机会成本。
拿江苏无锡来说，高考成绩吊打苏州、南京，早已不是什么稀罕事儿。
但眼下，又到了学区划分公布前夕，无锡名校锡师附小本部学区房挂牌价却纷纷暴跌了大几十万…
学区房姑且如此，其它房产就更没眼看了。
现如今，有太多发达富裕的省份，正在用一个个冰冷的数据昭告天下：
本省老大、老二正在争夺武林盟主，根本不存在什么“第三城”。
顷刻间，“经济发展堪称栋梁，楼市价值如同鸡肋”的一干重量级城市，瞬间领略了什么叫“无奈生在帝王家”。
在这些地方买房，有点像口渴后对着消防栓喝水…
经济强省进入”双雄博弈”时代
我们贵为全球第二大经济体，但真正能称得上经济强省的，也就只有东部沿海地区的山东、江苏、浙江、福建、广东五省。
体量富可敌国、产业异常活跃、尽管内部差异不小，但人均水准已直逼中等发达国家…
这一说，这些省份提前三十多年实现了百年目标。
1）强省CP风头正盛
若非生活于此，可能真的难以体会到，强省内部是何等暗流涌动：
青岛PK济南；苏州PK南京；宁波PK杭州；厦门PK福州；深圳PK广州…
“双子星”格局似乎已是经济强省的招牌动作：
济南把莱芜拉进来，跟青岛对K；
南京与苏州之间的差距，是一个盐城；
多少人把福建省的省会误认为是厦门；
同样是一线城市，深圳的发展质量早已领先广州…
除浙江省外，其余四省的“二号城市”风头都要压过省会城市。
无论经济实力、产业布局、公共服务配套、人口虹吸，还是“十四五”计划中国家给予的定位，都无不佐证：
2）这几块料，怕是假CP吧？
河北、辽宁两省尽管也是“弱省会”模式，但石家庄-唐山CP、沈阳-大连CP，成色都明显不足——
GDP没有一个破万亿的，经济结构仍以传统产能为主。论钢铁产量，中国第一、河北第二、唐山第三，一点儿都没夸张。
这些城市的人口吸引力，与经济强省那老哥几个相比，基本算反面教材：
2020年唯一的人口净流入大户是沈阳，但平均年龄46岁…
来这嘎达排队听二人转的？！
沈阳的养老保险和医保账户，现在怕是颤抖得跟隔壁吴老二似的，瞅谁都哆嗦…
3）经济扛把子，楼市掉链子
不过，经济强省内部，城市也分三六九等。
老大老二之间的PK，往往坑的是老三。
王老吉、加多宝如此，可口可乐、百事可乐如此，经济强省内的经济布局与楼市前景同样如此。
拿五大沿海强省的“第三城”来说，经济表现足够让一大半省会脸红，但楼市却一个比一个绿茶。
笔者本人曾在2014年买过无锡，经历了2016-2017年的翻倍后果断抛掉，从此再无恋战。
我家里三户亲戚同一时期以5000元/㎡上下买了烟台，2019年翻倍后，已经两年再也没动弹过。
酷爱海景房的病，怕是治不好了；
去年十月，我在踩过佛山若干限购区板块后，果断决定对广州番禺下手。
因为佛山千灯湖、陈村、北滘等地正在无限接近番禺市桥、大石，甚至汉溪长隆；
作为福建省唯一GDP破万亿的城市，核心地段房价仍然保持在“1”字头，这本身就有点诡异；
周边倒是无人问及温州楼市，但遥想10年前，它甚至将杭州、宁波甩在身后，与今天的横盘画风简直判若两城。
这些经济强市要么GDP早已破万亿，要么在可见的数年里加入万亿俱乐部…
但作为省内“第三城”，就如同活在王老吉、加多宝中间的和其正一样，除了憋屈还是憋屈！
经济扛把子，楼市掉链子，不知是宿命还是诅咒。
2、
强省“第三城”，咋就成了绿茶婊？
不都说“瘦死的骆驼比马大”嘛，怎么身为强省第三城，却如此不招人待见？
凡事不能靠直觉，投资尤其如此。这些看起来发展不错的城市，楼市却面临着内忧外患：
1） 传统行业为核心驱动
自北向南，烟台、无锡、温州、泉州、佛山，无一例外以传统的加工制造业为核心驱动力。
old money势力过于庞大，就容易造成经济转型阻力重重，new money便很难生根发芽。
拿前些年异常火热的共享单车为例：
app的设计者、运营者可能身在北京、深圳或杭州，无锡、泉州在产业链上可能负责的是单车生产制造…
利润大头儿在哪？谁的附加值更高？一目了然。
对于这些城市而言，盲目脱实向虚是不现实的，产业升级本身不能一蹴而就，国家战略层面也不允许。
断臂并不能求生，断臂只能瞬间没饭辄，因为制造业本就是这些城市的使命。
2） 人口流入乏力
在经济转型的关键节点，传统经济结构对从事新兴产业的年轻人吸引力自然不足。
更要命的是，这几座城市从生产方式上，均无一例外更倾向于家庭作坊形态，这使得新增人口很难融入其企业核心层。
烟台国企独大，无锡的苏南模式正在凋敝，温州人用婚姻和方言直接将外来人口排除在外，泉州、佛山的家族企业简直不要太庞大…
看似民富，看似机会多，但能分给新增人口的资源，实则寥寥无几。
如此一来，以下景象也就不足为奇了：
在万亿俱乐部城市“种子选手”，山东烟台，过了海蟹上新的季节，城市里就了无生气；
在江苏无锡，中山路商业综合体接连倒闭让人看得心惊肉跳，每年几万人口的流入规模，不及苏州、南京的零头；
在富甲天下的浙江温州，春节时期比杭州、宁波都要热闹得太多；
在海上丝绸之路起点——福建泉州，年轻人可能还不及下面县级市那么扎堆；
到了广东佛山，不免让人问一句：是不是年轻人都跑到广州去了…
3）“本地人市场”撑起大半壁江山
本地既得利益群体成为强省“第三城”楼市的主力军，为数不多的外来人口购买力又相对有限。
两股人马的博弈形成了这些城市楼市的基本格局。
通常情况下，本地人主攻中高端改善市场，即便是刚需产品，其地段价值也带有浓重的改善属性；
外来客群仍以刚需市场为主，到目前为止，他们对价格的敏感度依然高于本地客群。
而不明就里入场的投资客，尽管上下通吃，但真正能沉淀在这些城市5-8年的却少之又少…
换言之，这些“第三城”是不折不扣的“本地人市场”。
梳理发现，有三样东西实际上决定着这些地方的中位数与天花板：
-沉淀在本地的民间资本
-本地居民平均杠杆率
-省内老大、老二市场的虹吸能力
就民间资本沉淀而言，温州＞佛山＞无锡＞泉州＞烟台；
杠杆率排序是温州＞泉州＞佛山＞无锡＞烟台；
从虹吸情况上看，除佛山能享受到省城的有效溢出之外，其余城市都处于被动挨打的局面。
也是由于这个原因，佛山楼市表现出了非常独特的一面：
限购区市场跟着广州走，非限购区跟着本地土老板走。
4）反向印证省内“双雄”尚有成长空间
强省第三城的改善板块均价，正在无限接近省内核心城市的次优板块。
这件事想想就扎心：
在山东济南，距离大明湖十公里的地段，远远够不到烟台的天花板；
在江苏无锡，20000元/㎡的预算很可能和隔壁苏州一样，没法任性选房；
温州人卖了老家的房子，来杭州买房简直易如反掌；
泉州核心地段房价与省会福州的差距已经越来越小；
佛山限购区和广州白云、黄埔、番禺相比，价格优势正在渐渐消失…
价格差异不大，城市能级却相去甚远，特别是“强省会时代”，省城优势足以让这些经济强市更加望尘莫及。
那这种情况该如何取舍？
很简单，当价格指针失灵时，就用房票筛选标的物吧：
谁的房票更金贵，谁的价值更具深度和吸引力！
何况，这其中许多城市养房票也要24个月打底。
有这个功夫用在能级更猛的城市身上，还有比这更靠谱的事儿吗？
如果，你非得在这些城市置业…
我的态度非常鲜明，除非真实自住需求外，强省“第三城”房产可以直接放弃。
如果你一定要买这些地方，且听我把下面的话说完，再做决定也不迟。
1） 城市龙头位和顶级学区压倒一切
城市龙头位法则在这些城市异常管用：
① 行政机关、四大商业银行、三大通信巨头总部最聚集的地方，往往也是这座城市最为核心的商圈，也就是我们所说的“龙头位”。
② 距离龙头位通勤距离每三公里为一个价值梯度，选房时将所有无地铁规划的板块直接排除，就能大大提高确定性。
③ 在剩下的板块里将排名前十的中小学学区一一找出来，进行第二轮挑选，大概率不会有错。
调研过着些经济强市后，我发现：
龙头位10公里内、TOP 5学区、5年以内房龄的次新盘，总体而言，是这些城市里最有价值的房产。
当然，以上方法不包括佛山，它的价值逻辑完全由融穗程度来决定。
2） “只图便宜”才是最大的坑
最后再啰嗦一句：
在任何城市，如果只图便宜，那便会像找对象“别的都不图，只图他对你好”一样幼稚无比。
在本就性价比不算高的强省“第三城”尤为如此：
烟台至今还有大量5000-6000元/㎡的项目；无锡、泉州还有大把单价在万元以内的项目；
佛山万元以内的项目大多位于高明、三水这种典型的“本地人市场”，距离禅城、南海核心都要20-30公里以上，买完不赔钱，那基本上算奇迹；
温州万元以内楼盘大致集中在苍南、平阳这类县城，还得是边缘地带，价值可想而知…
群众的力量是无穷的，有理由相信，对这些强省“第三城”大伙儿怎么看？留言区talk一下吧？
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