旅游地产发展分析（通用11篇）
本章主要对旅游地产的含义、需求、特点进行了介绍, 旨在明晰旅游地产交叉行业的概念与特点。第一节介绍行业概念;第二节把旅游地产的需求分为两种:消费需求与投资需求;第三节介绍了两个行业融合的交叉行业———旅游地产本身的特点。
旅游地产是以旅游休闲度假为依托, 在旅游地围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发, 是旅游行业与地产行业两个主流行业融合形成的交叉行业。
在下文中将分别分析旅游行业与地产行业, 进而分析旅游地产行业的市场空间。
旅游地产的需求分为消费需求与投资需求。消费需求来源于人们对于旅游地从一般的观光, 转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望, 并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求, 或者比较长时间的生活度假需求。
投资需求源于旅游房地产价格的持续上涨。第一种需求需要对旅游需求做出预测;第二种需求需要对未来地产行业走势做出一定判断。
旅游与地产的结合是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气, 促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。与传统房地产开发相比, 旅游地产的资金需求更大、运营周期更长。旅游项目的投资收益期都超过15年, 但可持续回报时间可达到50年以上。而一般地产项目2-3年就全部收回投资, 但持续回报很有限。旅游地产投资回收期将介于两者之间, 约5到8年收回大部分投资。
旅游消费将经历一个消费升级的过程, 先后经历观光游人均收入1000美元起步, 休闲游人均收入2000-3000美元起步, 度假游人均收入3000-5000美元起步三个阶段。
现在流行分类方法主要分为两种, 即观光旅游与休闲度假的两种。
(1) 2012年城镇居民人均可支配收入24564元, 以6.07元/美元汇率计算, 我国2012城镇人均收入4046美元。 (2) 2012年农村居民人均纯收入7916元, 以6.07元/美元汇率计算, 我国农村人均收入1304美元。
2012年我国城镇人均可支配收入4046美元, 且趋势上处于上升趋势 (这是基于中国可以成功跨越中等收入陷阱的前提条件下, 现下改革也是以解决此危机为出发点, 由于此研究课题过大在此不在详述) , 目前中国城镇人口旅游需求正全面从观光旅游向度假休闲游转型。
2012年我国农村人均收入1304美元, 所以我国农村人旅游需求正处于观光旅游起步阶段, 将慢慢随着人均收入增加逐渐升级。
2012年国内旅游收入为2.59万亿, 比去年2.25万亿增长15%。2012年旅游人数为29.57亿人次, 比去年增长12%。从上述两个趋势看, 旅游市场目前处于快速上升阶段。
《纲要》最重要的看点就是推动带薪休假制度落实, 增加民众可自主支配的假期。这意味着公众每年可能将会增加1至2个类似于黄金周的度假时段。根据以往数据, 每个黄金周能带来约1亿人次的出游消费, 实现旅游收入500亿元以上。
从中国的“十二五”规划来看, 希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。相关数据显示:在美国, 旅游文化产业增加值占GDP的比重在18%到25%, 在香港则占到9.5%, 但中国现在不到4%, 离成为支柱产业还有很大的发展空间。
旅游地产顺应了旅游需求的发展趋势观光旅游的主要依附的是人文资源, 以门票经济为主, 以人数为主要效力体现;休闲度假游主要依附的是自然资源 (以下旅游地产的主要类型中可以体现) 。由于休闲度假游的目的是为了放松休闲, 消费者在一个地点逗留时间, 对娱乐设施的要求较高, 进而产生了对旅游地产的需求。
本章介绍了目前投资旅游地产的现状, 旨在从中发现一些特点与规律。第一节介绍目前的投资现状;第二节介绍了旅游地产分布区域与数量;第三节对各类型旅游地产占比进行了统计;第四节总结了旅游地产依附的旅游资源特点规律。
据统计, 2012年中国旅游地产投资额超过万亿, 超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。截至2012年底, 全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域, 其中房地产企业约占80%。除房地产企业外, 其他类型企业也积极踏足旅游地产行业。如旅游企业:中青旅、港中旅;制造业企业:海尔、康佳、联想;其他还有海南航空、华谊兄弟等。
截至2012年底, 全国已面市的旅游地产项目共有2259个, 遍布全国85个城市和地区, 区域集中性特征突出。据CRIC对全国主要旅游城市地产项目的统计, 我国旅游地产収展具有明显的区域性, 其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。
(1) 滨海旅游地产。
截止2012年底, 我国共有475个滨海旅游项目, 占比21%主要集中区域海南岛、珠三角、闽东南、长三角和环渤海区域。
(2) 滨湖旅游地产。
截至2012年底, 全国约有225个滨湖旅游地产项目, 占比近10%, 其中湖泊密集、经济发达癿长三角地区为滨湖类项目最密集区域。
(3) 山地旅游地产。
截至2012年底, 全国已面市癿山地旅游地产项目约有232个, 占比10.27%, 主要集中在吉林、安徽、重庆、海南等名山较多的地区。
(4) 温泉旅游地产。
截至2012年底, 全国已面市癿温泉旅游地产项目已有154个, 其中海南最多有56个, 其次是云南有26个。
(5) 高尔夫旅游地产。
截至2012年底, 全国共有高尔夫地产项目420个, 占比18.6%, 其中海南有159个集中了全国将近37%的高尔夫项目。
旅游地产总体呈现两个特点:第一, 区域集中。仅海南就占全国旅游地产项目的45%;第二, 休闲度假需求的特点为逗留时间长、重游率高、休闲强性等, 所以目前旅游地产主要以依附自然资源的度假类型为主。
(1) 土地成本优势。
由于旅游地产项目大多地处远郊、投资额度大, 地方政府出于带动周边土地价格快速上涨与招商引资的目的, 往往地价非常低, 这样会使地产产品具有较高的毛利率。
有研究表明, 中国房地产开发商对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。因此, 当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争, 这使旅游地产企业相对一般地产企业具有一定优势。以旅游地产上市公司华侨城A与地产龙头万科的房地产毛利率进行比较, 2012年华侨城的房地产毛利率为59.86%, 万科房地产开发的毛利率为33.69%。
(2) 旅游地产估值的优势。
如果判断一个城市繁华市区楼盘房子的价值, 主要看地段、小区配套、房子本身的建筑及装修品质等。而对于旅游休闲地产项目的住宅物业, 其核心价值的第一要素, 既不是地段, 也不是房子本身的建筑品质, 而是看这些物业, 是否占有稀缺性旅游资源。从估值的角度讲, 由于目前旅游资源的稀缺性并没有在地价中得到体现, 所以现在旅游地产项目本身就带有一定的赠予价值。
(3) 人气与品牌优势。
旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是“人气”, 地产项目的销售首先依赖的就是人气。旅游项目的特点和其所具备的条件, 都为地产项目提供着人气。
(1) 专业化运作能力要求高。
旅游地产是将旅游和房地产完全不同的两个行业, 相互交叉、理念渗透, 形成了许多边缘性的全新综合结构, 对开发商在资金、品牌运营、后期经营等方面要求相当高。业内一般认为住宅地产难度小于商业地产, 商业地产的难度又小于旅游地产。
(2) 资金需求量大, 资金链要求高, 风险大。
旅游地产资金需求量大, 有的项目因开发商资金链紧张, 如果后续资金投入跟不上, 加上项目销售回笼资金速度慢, 投资收益不够理想, 就很有可能出现烂尾项目。
(3) 回收周期长, 融资难度大。
旅游项目的一般投资收益期都超过15年, 如果运营得当可持续回报时间可以达到50年甚至以上;房地产回收期一般为2-3年;而旅游地产投资回收期将介于两者之间, 约5到8年, 由于回收周期长, 所以融资为旅游地产的最大困难之一。
(1) 旅游地产行业在模式上具备一定优势。
旅游地产行业具有融合两个行业优势的特点:长期持续回报与地产行业的快速回报, 持续现金流与短期销售利润, 低成本土地与高成本配套等相互联结的的模式优势。
城镇人均收入水平与趋势证明, 目前休闲度假需求已经开始进入快速增长的阶段, 其消费特点与消费能力, 产生了旅游地产的需求。
休闲度假人群消费能力强 (20倍于观光型消费者) 、旅游产业目前仅占GDP的4%与发达国家目前水平及支柱性产业的距离较大, 所以旅游地产未来发展前景空间大。
(3) 旅游地产是其他地产行业的升级版。
主要包括两层意思:旅游地产的运作难度超过住宅、商业地产的运作;现住宅地产与商业地产行业均整体已显出不确定性, 既未来住宅地产的城市间分化、商业地产的结构型过剩可能出现, 而旅游地产正处于方兴未艾的阶段。
(4) 旅游地产与其他地产相比, 核心优势是地价低与占有独特旅游资源。
从旅游地产产品的盈利性分析可知, 其核心优势为土地价格低, 以及可占有不可复制的旅游资源。所以建议未来如果操作时重点考虑以上两个因素———即以低成本拿地、选择适合休闲度假需求 (通俗说就是让游人有每年都想去的欲望) 的旅游资源。
(5) 旅游资源需要进行不同的产品设计与规划。
通过分析拥有的资源禀赋, 进行有针对性、差异化的产品规划设计、考虑周边交通与配套、后期经营等因素为旅游地产盈利与否的关键。
(6) 旅游地产具有投资大、回收周期长等特点。
需在融资时尽量考虑长期资金;在旅游产品规划上可考虑建设回款迅速的产品, 减轻资金压力、降低风险。
由于旅游地产项目大多地处远郊且投资额度大, 符合地方政府带动周边土地价格快速上涨与招商引资的利益, 未来预进行旅游地产开发, 可与地方政府争取土地价格、周边配套、交通、项目审批等方面的支持。
[1]华生.城市化转型与土地陷阱[M].北京:东方出版社, 2013, (11) .
巅峰智业与与重庆市广电集团签署《中国大足县旅游开发总体策划与中国龙水欢乐世界规划设计系列项目》合作协议，“中国龙水欢乐世界”主题乐园位于重庆大足城市新区——龙水湖片区的东南角，毗邻大龙路(龙玉路)，与龙水湖相接，资源条件良好。作为大足石刻影视文化创意产业基地的启动项目，龙水欢乐世界被列为《重庆市创意产业“十一五”发展规划》首批重点打造的十一项载体之
一、《重庆市文化发展“十一五”规划》文化产业重点项目、重庆市重点旅游项目、重庆广播电视集团(总台)“十一五”重点文化产业项目、大足县人民政府旅游整体开发重点项目。
巅峰智业旅游规划项目组根据规划目标、当地实际情况与工程设计建设要求，将规划期定为5年，并分成二个阶段：主体工程建设施工期，即滑雪馆综合体建设阶段;另一方面，应包括基础设施建设及绿化建设，即园区内部道路交通建设，土地整理，基础绿化建设等，附属延伸项目(即演艺剧院与五星级酒店、配套别墅等)建设施工期，由此推进度假地产的开发与建设，旅游规划项目组本着生态设计观的规划原则，在保护自然生态环境的基础上进行合理开发建设，文脉设计观：在满足现代服务设施要求的基础上，充分体现独特的地方文化特征，效益设计观：在符合社会、环境效益的前提下，充分考虑项目的整体最佳经济效益。通过对项目所在地实地踏堪、周边旅游资源考察、当地旅游客观消费需求详细调研，结合旅游产业发展趋势，确定项目的规划目标，旅游发展目标是与大足石刻景区共享发展，共同打造大足县的旅游龙头产品，构建极具特色的文化生态旅游区。用2-3年完成主体工程建设，实现规模化接待;用5年打造集休闲度假、娱乐养生、康体医疗为主，功能完善的旅游接待区，旅游经营目标：实现旅游经营收支平衡;建立完整的旅游产业发展模式，通过旅游促进其它产业发展;通过旅游开发建立龙水湖的新形象。
古镇的房子全部卖出去是按照旅游产品卖出去的，古镇规划时候，每天有十万游客，5万人住宿，3万人购物，1万人购物，按照这个业态的布局安排餐饮、购物、演艺，有五星级、三星级和农家小院，晚上有餐饮和购物，把各个业态布局以后，顾客买以后，运营者先回租回来，替购买者经营三年，经营三年就是来培育市场，不回租过来，业态布局会出问题。以重庆长寿古镇的运营为例，重庆1200家旅行社，先去找到最大的10家签订协议，协议标明，无论旅行社带团去那里旅游，旅行团的最后一站必须来到我古镇这里，晚上住宿、餐饮、购物、看演出，为什么要找这10家旅行社呢？这就像放羊的时候，要有头羊，让市场的领头羊领着市场去走。这10家旅行社之所以听话，是因为第一年，这10家旅行社每带来1个客人，古镇给旅行社补助150元，第二年补助100元，第三年补助50元，用三年时间来把市场培育起来，这10家为了争取这些利润，最后一站都把游客送到这里来，其他的1000多家旅行社一看游客都到这里来，重庆最大的10家旅行社都到这里来，他们也把游客送来，但是不知道最大的10家拿的有补助，随着游客的到来，吃饭、住宿、购物，还有演出看，这时候古镇项目这时候就起来了，房子就开始值钱了，当时这个地拿的便宜，整体造价下来2000元一平，卖的时候8500元一平，赚了6500元的利润，这就是懂旅游的把地产项目做成旅游项目。
最大的地产商万达地产，做的就是商业地产和旅游地产，其他的地产商做的住宅地产，房子卖完了以后，就什么都没有了，而商业地产经营的时候，是持有业态模式的，产权是自己所有的，有一大批业态，王健林为什么是首富？因为他持有的业态多，王健林现在开始转向做旅游地产了，开始大规模占有业态，在长白山占有了80平方公里的地方，在西双版纳、在桂林，万达在做旅游地产的时候，不但是去做地产和旅游，还把周围的资源都给占了，为什么要到旅游名胜地去做地产呢，因为实际上变相的把旅游名胜地给卖了，为什么要到这个地方去做地产呢？就是把这个地方的资源卖了，到街上买可乐5块钱，到香格里拉酒店50元，45元是卖的酒店环境，王健林为什么要到这个地方做地产呢？因为他把这里面的空气、资源、环境都附加到房地产上去卖了。自从万达进入旅游地产领域后，现在的旅游业面临的一个发展机遇，那就是以发展旅游地产为契机，现在有大量资本要进入旅游业。
现在旅游的发展出现了很多业态，旅游地产、自驾车营地、养生游、康体游、保健游、养老游等一系列业态，现在的游客出现了候鸟式的旅游态势，冬天到了去海南，以现在的洛阳重渡沟、木扎岭为例，现在基本上到六月份以后，郑州、洛阳、平顶山等周边的退休职工，老两口包一个农家宾馆，一天100多元的费用，一住就是半年。我们提到旅游的休闲业态，现在真正落地的是休闲农业、休闲医疗、休闲体育、休闲保健等，比如山东的休闲渔业。现在旅游行业的发展另一个趋势是，旅游业开始进入休闲行业，未来有可能旅游业也是休闲业的一部分。旅游业变为休闲产业以后，将对未来的餐饮业有很大的冲击，当休闲业多一个游客，餐饮业就会少一个游客，旅游业成为休闲产业的一个环节，下一步开发旅游产品，要考虑一些新的旅游业态，比如说自驾车营地和自助游，应该进行充分的研究和关注，旅游地产、休闲度假、养生养老都是目前的发展趋势。
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1.1 旅游房地产的概念
目前, 我国对旅游房地产的概念没有确切的定义, 比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式, 全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托, 认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述, 在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的, 主要概括为以下三个特征:
一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。
二是特殊的功能, 满足人们度假旅游的特殊需要。
三是特殊的开发和营销模式。
1.2 东山岛发展旅游房地产业的意义
1.2.1 东山岛的旅游概况
东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县, 旅游资源丰富, 自然资源得天独厚, 气候宜人、冬暖夏凉, 终年无霜, 年平均气温20.8℃, 岛上绿树成荫, 绿化率达95.4%, 素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称。在我国六大类74种旅游资源中, 东山岛具备全部6大类和其中的48种。在假日经济的推动下, 休闲旅游成为东山县的一大特色, 海峡两岸 (福建东山) 关帝文化旅游节的成功举办又给东山旅游业注入新的活力。近四年来东山的总接待旅游人数增长很多, 旅游收入也是逐年上涨, 可是上涨幅度不是很大。如图1所示。
1.2.2 东山岛发展旅游房地产业的现实意义
(1) 吸引投资拉动经济增长。
旅游房地产项目投资规模大, 一方面投资本身会提高城市土地的利用价值, 推动城市经济的发展;另一方面, 由于旅游房地产综合了旅游业和房地产业的特点, 兼跨旅游业、房地产业, 辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业, 关联的产业多, 产业链较长, 项目开发会带来很多的后续投资, 如装修的投入、后期的物业管理投入, 休闲娱乐设施投入等, 从乘数效应上来看, 拉动经济增长的效应不可估量。
(2) 构建城市新的特色产业。
旅游业和房地产业是东山经济中的重要产业, 二者都处在高速的发展期, 在经济中发挥着越来越重要的作用, 东山作为一个海岛旅游城市, 如果旅游房地产的开发能够很好的结合本地的自然特色和城市的文化底蕴, 不但可以在东山创建国际海岛旅游城市中发挥重要作用, 而且有可能把旅游房地产培育成城市新的特色产业, 使旅游房地产成为东山城市经济中的一大亮点。
(3) 提升城市形象和城市品位。
建筑是城市景观的重要组成部分。高品位的房地产项目能够大大提高城市形象和城市品位。凭借旅游房地产优雅的环境和精心的建筑设计, 也可以美化东山岛的城市及人居环境。如东山百亿新城、中信深圳 (集团) 公司投资的海峡论坛拟以海峡西岸度假中心和海峡西岸会议中心为主体, 充分发掘滨海旅游资源的潜力, 把东山岛金銮湾建设成为集旅游观光、休闲度假、国际会议和滨海居住等功能于一体的滨海旅游地产项目, 并依托对台区位优势, 打造一个高品质的海峡两岸交流平台。这些项目将充分发挥岛内资源, 改善旅游配套水平, 提升旅游品位, 有力推进东山国际旅游海岛建设, 扩大东山作为旅游城市的知名度, 从而极大地促进东山县域经济的发展。
(4) 改善旅游接待设施, 提高旅游收入。
东山岛虽然旅游资源丰富, 在一个全县只有20.3万人的地方, 6家星级酒店的数量并不算少, 但是真正高品质的酒店却极其匮乏, 大多星级酒店规模小、档次较低, 2006年6家星级酒店实现零售额只有455万元。这也是东山县旅游人数增长快速, 而旅游收入却增长缓慢的首要原因。从下图可以明显看出东山县近三年在接待旅游人数的增长幅度比全国的更大, 而在旅游收入增长幅度上却远远小于全国的增长。旅游房地产是重要的接待设施, 这方面的改善将大大提高东山县的一个旅游收入。
2 东山岛发展旅游房地产的制约因素分析
2.1 国家政策法规的限制
我国旅游房地产处于起步阶段, 相关法律法规不完善, 限制了我国旅游房地产业的健康发展, 如《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定:“商品住宅按套销售, 不得分割拆零销售。”这也限制时权酒店、度假村的开发。
2.2 度假交换网络的不健全
旅游房地产一般都是异地购买的为主, 这就需要通过网上宣传、交易来实现。对于国外的游客, 他们大部分已经熟知分时度假交换系统的操作, 但在我国这方面的交换比较少, 无论是在我国还是在东山, 对于组建分时度假网络交换体系, 还较不成熟, 需要大量的先期投入 (包括网络的建设、会员的吸收) 和后期维护。另外, 东山县的房地产中介公司只有寥寥几家, 且规模又小, 根本满足不了游客的需求。
2.3 产权手续与时权保证不完善
我国产权制度的制约在很大程度上限制了旅游房地产的发展, 在我国商品房的销售方式只有按建筑面积、套内建筑面积和套内面积三种方式销售并按实际可使用的土地使用年限确定产权, 而按照时间段划分产权却是空白, 另外, 《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的, 财产所有权从财产交付时起转移, 法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同, 交纳了房款, 办理了入住手续, 但这并不意味着购房者已经取得房屋的产权。只有经过房屋主管部门, 完成法律规定的必经程序, 取得房屋所有权证, 购房者才对所购房屋拥有所有权, 才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证, 那么他所购的房屋所有权处在一种不确定的状态, 法律并不保护他的权利。在分时度假房地产下, 由于一处房地产可以由多个人拥有不同的时间段的产权, 法律上不予登记;另一方面, 如果把它当作共同拥有房地产也无法处理, 由于许多产权人的并不是在同一时间购买同一宗房地产, 因此, 存在一个“等待他人加人的时间”, 此时先购买人的产权处于相对真空的状态, 其权利在法律上无法得到有效的保障, 而且也容易导致诈骗等不法现象的产生, 一旦出现问题, 受损害的还是消费者。
2.4 开发经验不足, 知名度还没打开
东山县在旅游房地产开发方面是刚刚起步, 且它与一般住宅和酒店经营有着很多的不同点, 对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解, 如何借鉴其他地区的经验本土化成为旅游房地产开发经营关注的问题。东山岛的旅游一般都集中在夏季及春节期间, 这样在旅游房地产的利用上就得不到有效的利用, 另外, 东山岛旅游业的知名度还没打开, 这就使东山县的旅游房地产的营销增加了一定的难度。
3 东山发展旅游房地产的几点建议
3.1 东山旅游房地产的开发策略
3.1.1 精心选址
(1) 项目的区位:东山岛的旅游房地产项目应根据旅游风景区、度假旅游区的位置结合旅游房地产的开发经营模式而规划布局。
(2) 地形地貌:应选择地势平坦视野开阔的区域。
(3) 项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少, 没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地, 空气质量优良, 社会治安状况好。如可建于各海湾周边的平原地域。
3.1.2 项目的科学布局
(1) 大区域范围内的布局。
大区域范围内的布局即旅游房地产项目在东山岛的整体分布。根据旅游房地产项目与资源环境的关系, 东山岛旅游房地产的布局应该选择位于城市近郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。在此基础上对人类生活模式进行重新建构的设计, 服从旅游城市或旅游风景区总体规划和发展需要, 结合东山当地的实际情况, 以人为本, 进行建筑屏幕布置和立体构思, 努力为各类旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境, 以充分提高项目的经济、社会、环境效益。
(2) 小区域范围内的布局。
旅游房地产应尽量接近环境优越的度假区。特别是分时度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目, 由于其目的就是为度假服务的, 且房产的拥有者较多, 项目应该位于度假接待中心区, 使旅游度假功能得到充分的发挥, 优越的资源能为更多的人服务。
3.2 东山岛旅游房地产的营销策略
3.2.1 市场定位策略
东山拥有优越的自然地理条件和优美的海岛环境, 其海岛资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游房地产的市场定位也较高。主要有三个市场客源:目标市场一是海西城市群与内陆市场;目标市场二是台湾与东亚市场;目标市场三是泛珠三角与东南亚。可以主要针对这些区域进行推广营销。另外, 如果要注重经济效益, 就要不断地在旅游项目的开发与创新上多下工夫。比如, 避开夏天高峰季节, 在旅游人数稍少的时间段举办一些活动, 一来可以让外地游客尤其是北方客人有更多的选择, 二来也可以增加当地的旅游收入, 使东山岛的旅游活动一年四季红红火火。
3.2.2营销网络的构建
旅游房地产产品类型主要是分时度假产品, 这产品的分销可以通过国际知名的分时度假交换公司RIC和II为依托, 通过国际的交换系统可以给东山岛带来较多的度假客源。这主要是针对国外市场的。东山岛的旅游房地产的目标市场还是在国内, 特别是海西城市群及珠三角周边的一些经济比较发达的城市。针对国内的市场, 应该借鉴三亚、杭州等在旅游房地产比较有经验的城市的做法, 如成立旅游房地产营销组织, 把城市旅游房地产的营销和旅游产品的营销活动结合, 以旅游房地产展览会进行销售。另外, 在市场运作的前提下强调政府的主导作用, 吸引更多优秀的企业参与。以及与目标市场的几个地区的旅行社合作, 做大做强旅游企业, 提高旅游企业的整体实力, 拓宽销售渠道。具体构建机制见图2。
3.2.3销售保障体系的构建
分时度假、产权酒店等新型的旅游房地产运营模式涉及到很多法律和政策问题, 特别是如何保护消费者权益至关重要, 但目前国内的有关法律规章还没有建立。东山可以尝试在法律保障方面先行一步。旅游房地产消费者权益保护的重点是对分时度假产品购买者权益的保护、产权酒店消费者权益的保护, 其中涉及到的法律问题众多, 如建立冷静期制度、提供退款保障、建立信息公开制度, 防欺骗性销售, 建立失信惩罚机制, 设立服务质量保证金制度等。
摘要：近几年来, 随着我国房地产业和旅游业持续升温, 旅游房地产逐渐成为新的投资热点。东山岛旅游房地产也随着这投资热形成雏形, 对于一个县域的旅游房地产还善不成熟, 将旅游房地产的发展条件及发展的相关理论应用于县域房地产发展。以东山岛作为研究对象, 分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因素, 在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。
关键词：旅游房地产,发展的机遇,营销对策
参考文献
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桂林旅游房地产发展的对策与建议_房地产发展建议
房地产业是王子’博鳌国际旅游论坛地产与旅游分论坛上,旅游业是睡美人’.巴黎第十二大学终身教授雷米先生如是说。人民生活水平的提高,带动了旅游业的蓬勃发展,为旅游房地产提供了巨大的发展空间。近年来,桂林对于旅游房地产的开发进行了多方面的探索,阳朔西街、东街和唐人街酒店式公寓都是成功的案例,赢得了广大消费者的青睐。去年12月,国务院在关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》中明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”这是国首个以城市为单位建设的国家旅游综合改革试验区。由此可见,桂林市的旅游房地产业正面临着一个崭新的时期。旅游房地产顾名思义是稀缺的旅游资源和房地产完美结合的产品。以多种旅游项目为依托和基础,以优美的自然景观和良好的配套设施为主要特征的具有一定主题的房地产项目。较之一般的住宅,旅游地产的特点在于融旅游、休闲、度假、居住为一体,从而具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。促进桂林旅游房地产发展的对策与建议:1.创新旅游房地产开发模式,形成具有桂林特色的核心竞争力 面对旅桂林旅游房地产发展的对策与建议_房地产发展建议游模式单一以及区域和同类旅游竞争加剧的多重挑战,桂林的旅游房地产发展必须对自身有一个国际化的定位,避免产业与项目结构上的雷同,努力发挥桂林市“山水甲天下”独特优势,将自然资源、人文景观、历史文化、民族风情等,围绕所扮演的角色和功能目标,整合到旅游房地产开发模式中,同时吸取产权酒店、分时度假、旅游小镇等开发模式的先进经验,形成具有桂林特色的核心竞争力。
2.吸收先进的经验,抓住历史给予的机遇 国务院关于建设桂林国家旅游综合改革试验区的重要战略决策,为桂林各项产业的发展均带来了千载难逢的机遇。关于旅游房地产的发展,已有海南的范例摆在眼前,桂林应当加快吸取海南在旅游房地产发展过程中的先进经验,同时积极借助国家以及地方政府在这一时期给予的各种优惠政策,解桂林旅游房地产发展的对策与建议_房地产发展建议放思想,超前谋划,切实把这一重大的发展机遇转化成为实际的发展成果。
3.注意外部影响,保护稀缺的生态景观资源 旅游房地产一般都是一些生态景观资源比较丰富的地区进行开发的,而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改变。所以桂林在旅游房地产的开发过程中应建立政府和开发商的良性互动关系,规划先行,合理布局,均衡布点,既着眼于当前,又立足长远。将旅游房地产的开发效益与桂林市的生态景观资源相结合,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。4.追求一流的品质,打造人性化的设计 旅游房地产项目的品质是销售的最大保证。旅游房地产的开发过程中,应结合桂林山水和文化特色,严格把关,用心去做,前瞻性、高水平地搞好建设规划,真正做到功能完善、设备齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服。不仅在房屋质量、管理水平等方面做到最好,而且要特别注意在细节处表现对普通人群和弱势人群的关爱,体现人性化的设计,打造一流的品质。5.营销模式多元化,重视推广外埠市场 桂林应当充分借鉴海南等其他地区的成功经验,开展多元化的营销方式。政府应当联系开发商一起积极地向外推介桂林、宣传桂
关键词：旅游地产;发展战略;可持续众所周知，海南省作为我国内陆板块之外的岛屿四周环海，有着一人的自然景观。长达1832公里的海岸线上随处可见的是度假村之类的旅游地产，旅游资源非常优越。占据如此得天独厚的自然资源，近年来海南省的经济进入发展的黄金期，同时这对海南省房地产业也带来飞跃式的发展，其主要形式为旅游地产。
一、海南省旅游房地产现状
纵观海南省现有的旅游地产分布图，其分布的相当有规律，主要集中在自然资源非常丰富，景观非常优美的城市。例如：三亚，海口，三亚，文昌，琼海等沿岛的海边城市。反观不临海的少数民族县市自然景观资源相对不足，经济发展水平和交通条件相对滞后，但有很丰富的人文景观资源，这为海南旅游地产未来的发展提供了一定空间，这些未被人们开发的人文资源也可能推动旅游地产的发展。
今年以来，由于我国出台的一系列对宏观市场和信贷业紧缩的调控政策，除了极个别城市之外，其它大小城市的房屋成交量都有所下降，市民的购买欲降低观望态度加剧。这同样也波及到海南省的房地产市场，投资速度放缓，房产销量日益萎缩，必然导致了价格出现不同幅度分下跌。
自今年十月份以来海南省先后出台了《2014年海南省旅游产业发展资金管理办法》和《海南省2014旅游产业发展实施方案》等文件，目的是为了在政策影响的情况下使海南省的旅游产业平稳健康的发展，这也充分的证明了旅游业在海南省经济发展组成中的支柱地位。
二、海南省旅游业影响下旅游地产的发展趋势
未来海南省旅游地产的发展，依然要牢牢依托于旅游业。就旅游地产今后的发展从两方面说。
（一）加强建设海南省与内陆其它各省的旅游发展战略，促进地产发展。
在国家有利的政策条件基础下，继续加强与内陆各省市的旅游战略发展关系，最大程度的达到利益共赢且最大化。这样对旅游地产投资更具有吸引力。早在11年，海南省就与北京市为加快两地旅游业的合作也发展，签署了旅游战略合作协议，建立了“客源共享、共同宣传、共建市场、联合执法”的旅游合作机制。协议中重点突出加强两地旅游业的规划建设，主要内容就是成立，分享两省的旅游业建设的招商引资项目资源。鼓励房地产企业与旅游业建立长期发展合作战略，为房地产企业独立或者联合在建设区域内建设地产提供必要的支持和引导。就近期来，海南省与上海就签订了“促进海南和上海两地旅游业共同发展协议”。协议内容说明，会从以下三点增进发展。第一，建立高度开放的投资市场，这对建设过程中融资起到了至关重要的作用。第二，成立相互合作的调剂部门，为统筹发展提供组织基础。第三，组建监督机制，为发展保驾护航。
这种创新型的共赢模式，有三方面的卓越性。其一，推动了海南省建立自己独特的旅游品牌标识，提升其在世界的影响力。其二，能够有效的规避政壁垒，为旅游地产企业跨区域合作发展提供政策上的扶持，建设成世界级旅游地产综合基地。其三，能最大限度地吸引外资，促进海南省方方面面的建设与发展，其中对海南省的旅游地产的发展注入了非常有活力的“新鲜血液”。此外海南省还与四川，重庆等省市也建立了战略合作关系。
（二）加紧发展互联网，用信息化高度发展带动地产业发展
加强旅游产业与互联网的联系，为将海南岛发展成为世界级旅游大岛插上一双“互联网翅膀”。近年来海南省委意识到“当代是信息化爆炸发展时期，要想以强势的态度立足于世界，必须要抓住信息化发展的尾巴，抢占先机。”所以海南省积极加强与信息产业合作，旨在借助信息产业的发展带动旅游产业的发展。随着我国将提升海南省的国际地位提上发展日程，这一政策也刺激了许多信息企业龙头企业与海南省合作发展的决心，尤其百度、腾讯、阿里巴巴等知名上市互联网企业也纷纷投入其中，其互联网产业迎来前所未有的发展态势。以阿里巴巴为例，如今阿里巴巴已经在纽约正式上市，成为世界顶级的互联网企业。海南省与阿里巴巴建立战略合作伙伴关系，说明海南省有其强大的发展潜力和社会影响力，这同样体现了海南省优越的生态环境，绿色的发展模式和国际强有力的扶持政策。继续加强海南省互联网企业发展，以信息化应用带动海南省社会经济的全面发展，开放的政府资源对于招商引资促发展等方面来说起到了很重要的作用。就房地产来说更不可能摆脱互联网的支持，国内大型的上市地产公司大多都在海南岛有自己的旅游地产项目，比如说万科、金地、保利等，这些地产公司能够在海南省去的如此骄人的成绩也同样是依托迅捷的互联网提供的信息。
作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业, 旅游房地产目前在中国越来越得到重视, 步入了快速发展阶段, 而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列, 也最具有代表性。胡浩 (2005) 以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局, 徐翠蓉 (2005) 以青岛市、苏琼琼 (2006) 以杭州市、程叙 (2008) 以重庆市、谢志林 (2008) 以南宁市和任宜煊 (2009) 以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面, 刘艳红 (2004) 认为经济增长 (内因) 和经济全球化 (外因) 共同促进了旅游房地产发展。胡浩 (2005) 认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看, 并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究, 也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究, 方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子, 建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程, 并分析各驱动因子间的关系及其作用, 为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据, 同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。
1 三亚市旅游房地产发展现状特征
自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式, 凯莱度假酒店正式起航, 后来几十个大型旅游项目相继投建, 三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展, 至今已有十多年。
现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产, 其发展呈现以下特征:
(1) 产品特征:旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主, 作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等, 其中公寓、住宅所占比例较高。
(2) 产品分布:主要分布具有一定景观的区域, 充分利用海景、河景、山景资源。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。
(3) 置业人群:有调查研究表明, 绝大多数的购房者来自于岛外, 这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上, 并且大多为二次甚至多次置业者, 集中来源于“两区一都”, 即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。
2 三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析
2.1 指标选取和数据标准化
本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理, 选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析, 其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi, 它们的取值范围和单位都不相同, 为了在无量纲影响下进行计算, 利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1～X10和Y进行标准化处理, 结果见上页表1。
注:原始数据参见《三亚年鉴》2001—2007年分册。
2.2 基于主成分分析法的因子分析
通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵, 见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上, 所选取的10个变量之间相关性较高, 可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1～X8的共同度都在90%以上, 最低的X10也有62.2%的共同度, 即这些变量的信息丢失较少, 都能被因子解释, 因此适合进行因子分析。
注:此矩阵不是正定矩阵。表中小数点前无数字则均为0, 以下表略同。
从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918, 解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198, 解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1.024, 解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%, 能够包含大部分变量的信息, 故选取三个主要因子, 见表3。
注:旋转在4次迭代后收敛。
表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵。可知, 第一因子F1基本反映了X2～X8变量的信息, 包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面, 因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息, 可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息, 可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵, 可以写出以下的各因子的得分函数:
2.3 多元线性回归分析
因子分析只是对多个指标变量的降维处理, 并不能解释各因子的影响作用, 因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。
根据表4建立的多元线性回归方程为:Y=A+0.991F1+0.130F3
方程式中的常数项为A, 值为4.109E-18, 偏回归系数B1为0.991, B3为0.130, 经T检验, B1和B3的概率P值均小于0.001, 按给定的显著性水平0.10的情形下, 均具有显著意义。
从表达式可以看出:F1对因变量Y的影响远远大于F3, 就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1 (城市经济和旅游发展水平) 直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息, 对旅游房地产的发展起到支持作用, 驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2, 由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显, 被剔除在驱动力多元线性回归模型之外, 这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。
以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析, 还有看到一些不能量化的方面:第一, 地方政府为增加财政收益, 对旅游房地产业大力扶持, 出台一系列相关利好政策, 促进旅游房地产的发展。第二, 居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三, 大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。
3 结论
依托于独特旅游环境和较大的国际知名度, 三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势, 其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论:
——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平, 旅游业和综合经济水平越高, 对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。
——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外, 最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此, 提高城市旅游素质, 发展城市旅游经济, 发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。
摘要：三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市, 总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子, 对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。
关键词：三亚市,旅游房地产,驱动因子,多元回归
参考文献
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一、城市近郊旅游发展现状
近年来, 随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增多, 尤其是人们的旅游消费开始由长距离旅游向中短途旅游转变, 从追求旅游景点名气向追求旅游质量转变, 短线旅游、乡村旅游等城市周边旅游已成为消费者的旅游热点。城市郊区旅游资源依托大城市稳定的客源市场, 以及资源、客源、区位和设施优势, 吸引着大量的城市居民去观光、度假、休闲和娱乐。
(一) 城市近郊旅游发展现状。
从生态环境角度来看, 由于城市人口和交通的高度集中, 城市问题日显突出, 主要包括大气污染、噪声污染、交通拥挤、能源紧张、城市绿地空间日趋减少等。我国城市绿地空间与一些发达国家相比明显要少, 人均仅4.1平方米, 而近几年由于城市扩大等原因, 不少绿地挪作他用, 使绿地空间更显紧张。由于城市绿地空间不足, 制约了城市居民的户外活动, 一些城市公园已出现人满为患的局面, 特别是周末尤为突出。而城郊生态环境相对较好, 郊野空间开阔, 空气清新, 有江河湖泊、绿草森林、鸟虫啁啾等这些市区缺乏而又是人们向往的生活环境, 许多城市周围还有风景胜地、寺庙古刹、名人陵墓等景观, 郊野的田园风光、农家生活也让城市居民心驰神往。这些都强烈地吸引着厌倦城市喧嚣、繁杂生活的城市居民奔向郊区。
从旅游者的角度来看, 节假日延长、人们收入水平的提高和健康意识的增强、闲暇时间的增加是人们能够实现外出旅游的前提条件, 而人们文化素养的提高和健康意识的增强是其内在因素。在旅游消费上, 越来越多的城市居民不再愿承受“人车劳顿”之苦, 花费许多钱财东西南北几千里路观光游览, 而是热衷于足刚出户, 不用远行就能观赏到丰富多彩的田园风光和游览主题公园。
另外, 城郊旅游所拥有的特性也是促使其自身发展的重要原因, 如优越的区位条件使其拥有大量潜在的旅游客源市场;“回归自然”、“可持续发展”等发展基调, 使人们在与自然对话中, 全身心得到放松、家庭亲情得到融合、朋友关系得到升华;参与体验性较强使得城郊旅游者不是被动的接受而是积极参与;各种人文旅游项目, 如历史遗址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗风情游、民间艺术游、革命圣地游、各种主题乐园、宗教旅游等飞速发展也大大提升了城郊旅游的文化内涵;城郊旅游产品多种多样, 有传统的自然观光游览, 也有时尚的蹦极、攀岩、跳伞等专项旅游。同时, 其经营方式也是多样的, 不受地区、部门的约束。城郊旅游无论从资源、产品和经营方式各方面来看, 都是综合的, 具有极强的包容性。
(二) 城郊旅游发展存在的问题。
现阶段, 城郊旅游的大众旅游市场已经形成, 然而从城郊旅游自身发展来看还存在较多的问题。很多城市的城郊旅游景点的设施布局犹如“天女散花”般处于无序化状态, 缺乏科学的优化组合;同时, 没有良好的交通、接待等配套服务设施, 旅游项目雷同, 重复建设过多, 过于超前的旅游业开发也不利于旅游业整体效益的发挥;城郊旅游产品结构类型单一, 主题设计雷同, 地域环境和文化内涵的挖掘不够, 创新不足, 同一地域常常出现众多同一类型的旅游地和产品, 导致竞争加剧, 旅游地和产品生命周期缩短;大部分城郊产品形象定位较低, 缺少精品项目, 都是一些传统的旅游项目, 无外乎就是让客人漂流、农家乐等, 都是把城郊旅游定位为一种低消费、低层次的旅游产品;城郊的基础设施相对较为落后, 交通、通讯、给排水、电力、饭店等等均不可能与城市相比。另外, 城郊景观出现严重的城市化倾向, 旅游产品开发中“先人造景观, 后自然景观, 重人造景观, 轻自然景观”的做法尤显突出, 一些地方甚至出现了大量城市景观建筑, 这种人工景观可以收到短期经济效益, 然而从长远来看, 会受到严重的挑战。再者, 城郊旅游的宣传力度不够, 游客与景区的信息不对称, 游客一般通过朋友推荐、网站、杂志、报纸、电视等方式的宣传来收集信息, 对景区的交通情况、住宿、饮食、购物等情况了解的渠道较少。许多城郊旅游景点、景区只是依靠回头客和口碑效应带来一些客源。旅游宣传、促销缺乏强有力的手段, 未能充分引导和调动市场。
在现实城郊旅游发展中由于缺乏科学合理的规划设计, 片面追求客源数量对自然环境和生态已造成了很大破坏, 景区布局分散, 占用了大量土地, 造成了资源浪费, 严重制约了城郊旅游业的可持续发展。
二、旅游地产发展现状
目前, 旅游业的繁荣带来了旅游地产的规模化开发。我国旅游地产现阶段发展的特点主要体现在以下几个方面:
(一) 主要由政府主导开发。
在我国特殊的政治和经济制度背景下, 对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导, 政策性明显。由于思想观念的落后和对旅游地产自身规律的背离, 使得旅游地产的发展偏离了市场的需求, 许多大型的旅游地产项目难以正常经营, 甚至濒临破产, 成为烂尾项目。
(二) 高端化日益明显。
由于作为主导的开发者———政府没有明确旅游地产的市场定位, 把目标客户定位于高端消费人群, 而忽视了中端消费者, 失去了大量的市场份额。
(三) 投资方式日益多元化。
早期的旅游地产主要由国有企业进行投资建设开发与经营管理, 民营企业的投入少之又少, 更鲜有外资企业的投资。目前, 我国逐渐放开对旅游地产的开发权, 大量国内民营企业成功获得开发权, 而有强大资金能力和管理经营能力的外资企业也纷纷以酒店管理公司的身份涌入我国旅游地产项目的开发运作中, 为该行业的发展提供了强大的生命力。
(四) 资源优势明显。
目前旅游地产开发项目大部分分布于我国较好的风景区, 占据了较优质的旅游资源, 因此具有了强大的资源优势, 为将来的进一步开发奠定了坚实的基础。开发规模逐渐加大, 无论是投资项目还是旅游地产的面积都非常大, 周期比较长, 逐渐与国际接轨。
(五) 投资和度假消费需求加大。
旺盛的旅游地产需求为其规模化开发提供了强有力的支持。早期对旅游地产的需求以国内商务型、会议型度假为主, 家庭式的休闲为辅, 而目前商务型和家庭型则平分天下, 共同支撑了旅游地产的开发。异地置产的兴起也为旅游地产的兴盛做了不小的贡献。
三、城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究
(一) 城市近郊旅游对旅游地产有带动作用
1、良好的资源环境。
随着旅游的发展, 城市近郊旅游目的地的原始风貌可能受到一定影响和改变, 但由于其城市化率总体说来相对中心城区水平较低, 受到现代工业开发和城市建设的影响较小, 受各种类别的污染也相对较少, 基本能保持其本身的自然山水风光和田园风貌。同时, 我国旅游资源种类多样, 包括温泉、湖泊、草场、山林、雪原、喀斯特地貌等众多类型;这些丰富多彩且保持良好的自然生态资源成为旅游地产开发商和购房游客的特殊吸引物, 成为游客在考察旅游地产物业时的首要考虑因素, 极大地带动了城市近郊旅游地产的发展。
2、广阔的市场需求。
随着人均收入和消费水平的不断提高, 人们的旅游需求量也正在逐步加大;而随着城市化进程的加快, 快节奏的城市生活和紧张的工作除了为人们带来更高的收入外, 也逐步改变了人们的生活理念, 人们更加渴望在有限的假期时段回归自然、体验休闲度假生活, 以达到放松身心, 提高生活品质的目的, 旅游地产的产生与发展正迎合了人们的这一需求。因此, 具有良好资源与区位优势的城市近郊旅游目的地成为城市居民出游居住的首选地带, 从而使城市近郊旅游目的地在发展旅游地产时将具有广阔的客源市场。
3、旅游产业综合带动效应。
旅游产业本身就是综合带动非常强的产业。城市近郊旅游的发展同样能够带动交通、通信、餐饮、酒店、商业、地产等行业的发展。事实上, 旅游业的发展是一个与相关部门和众多行业的互动发展过程。旅游业的发展不仅在一定程度上依赖着社会其他行业的发展, 同时也能够极大地带动和刺激相关部门和行业发展。旅游业在与其他行业联合互动发展时, 将比单纯强调发展旅游业或其他某一行业对地区经济的影响更加显著, 有利于形成产业经济良性增长, 保证地区经济持续稳定发展。
(二) 旅游地产促进城市近郊旅游的发展
1、提供资金支持, 提高旅游目的地经营水平。
旅游地产项目的投资为城市近郊旅游的发展带来了大量资金的支持, 有利于旅游目的地开展更全面、更深层次的基础设施和接待设施的建设, 能有效推动旅游目的地更新颖、更高级和更综合的经营模式的出现, 并进一步改变过去旅游地仅依靠门票维持收入的局面。而众多特色接待设施既能满足游客需求的多样性, 又能增加旅游地收入, 大大提高了旅游地的盈利能力, 改善了旅游目的地的经营水平, 推动了旅游地的全面发展, 延长了旅游目的地的生命周期。
2、优化产品结构, 提升旅游目的地竞争实力。
旅游地产项目及其接待设施既可以作为一种景观资源, 与旅游地协调发展的同时又最大化地体现各自特色;又能改变城市近郊旅游目的地过去仅以简单静态的方式来吸引游客, 而忽略动态手段的产品开发方式, 使得各近郊旅游目的地内部能打开旅游产品开发的新思路, 从整体上有效弥补原有旅游资源和产品所存在的不足, 丰富旅游产品的层次, 促使旅游产品多元化综合性发展, 有效优化旅游产品结构、地区旅游消费结构。
3、产生联动效应, 保障旅游目的地可持续性。
旅游地产项目的建设一方面能带来优质的物业管理及相关基础设施建设的完善, 这就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、购、娱于一体的完整接待体系, 同时极大地带动当地人口的就业水平。而且, 旅游地产的产生与发展就能更加合理地对旅游资源和各种能源进行利用, 有效地提高资源和能源的利用率, 实现旅游业、地产业的有序发展;使得环境保护和资源利用相协调, 既满足当代社会的需求, 又保证后代人的权利不被侵犯, 因此城市近郊旅游地产的发展真正实现了对一些不可再生资源的永续利用, 实现了环境保护和当地经济共同发展的目标, 使得城郊地区与城市的差别逐渐缩小。
4、旅游地产可以促进旅游业发展模式的转变。
旅游地产的发展是伴随着休闲度假旅游的产生和普及而发展起来的, 同时, 旅游地产的发展又反过来支持和引导休闲度假旅游的深入, 进一步改变传统观光旅游粗放式的以规模扩张为主的发展道路, 不再以单纯追求接待人数的增加而提高收益, 旅游地产的发展使旅游者逗留时间增长、消费水平提升, 各种商贸往来成倍增长, 使旅游经济走向效益化发展模式。
四、总结
由上可以看出, 城市近郊旅游目的地通过其良好的资源环境、优良的地理区位、广阔的市场需求及发展旅游产业产生的综合效应来带动旅游地产的发展, 而旅游地产的发展则能够促进城市近郊旅游地实现产品结构的优化、旅游地经营水平的提高和竞争力的提升, 并促使旅游地生命周期发生变化, 保障旅游地发展的可持续性和郊区旅游经济的发展。在城市旅游经济发展进程中, 如果能将城市近郊旅游业和旅游地产系统高度耦合, 促进两者良性协调, 为城市旅游经济迎来更大的上升空间。
摘要：随着人们生活水平的提高和出游理念的深入, 以及带薪休假的逐步推行, 城市近郊短途旅游越来越成为城市居民旅游的首选。而在旅游产业蓬勃发展、旅游消费从观光型向休闲度假型转变的同时, 一些企业开始以房产开发的形式介入旅游产业发展, 推进以旅游为主题的房地产项目开发的兴起。旅游业与房产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业, 二者的融合势必成为中国经济新一轮的增长点。
关键词：城市近郊旅游,旅游地产,旅游经济
参考文献
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一、山西旅游地产市场的发展现状及前景
1、山西旅游地产市场有着广阔的发展前景
“十二五”期间, 山西被确立为国家资源型经济转型综合配套改革试验区, 这使得山西发展旅游地产具体非常广阔的发展前景, 具体表现在:
(1) 政府政策的支持。中国共产党在第十七届中央委员会第六次全体会议上通过了推动文化大发展大繁荣的决定, 将大力推行文化产业的发展。山西作为文化大省, 在转型跨越发展的关键时期, 省委省政府也相继出台了各项刺激和拉动文化、旅游等相关产业发展的政策, 实行文化强省战略, 这无形中为山西旅游地产的发展提供了一个广阔的发展平台。
(2) 市场发展潜力巨大。山西是以历史文化为主要旅游资源的大省, 根据国家统计局发布的《2010年文化产业发展公报》来看, 2010年, 山西文化产业实现增加值287.4亿元, 占GDP比重为3.12%。其中, 文化产业法人单位实现增加值138.3亿元, 占全省文化产业增加值的48.1%。与2008年相比, 占GDP比重从0.99%上升至1.50%。全省文化产业法人单位增加值年均增速 (现价) 达38.5%, 高于全国平均增速的14.3个百分点, 高于中部六省平均增速的7.2个百分点。数据表明, 全省文化产业在转型发展中已渐成为新的经济增长点, 且发展潜力巨大。其次, 2010年山西省共接待海外旅游者130.3万人次, 比2009年增长22.0%, 约是2005年的3倍;接待国内旅游者1.3亿人次, 比2009年增长17.8%;约是2005年的2倍;旅游外汇收入4.7亿美元, 国内旅游收入1052.3亿元, 旅游总收入1083.5亿元, 分别比2009年增长22.9%、21.5%和21.4%。并且在假期时间, 山西省宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位率高达65.5%左右, 由此可见, 山西省发展旅游地产市场潜力巨大。
(3) 交通条件日渐成熟。目前, 山西已具备比较完善的交通条件, 太原动车开通以来, 上座率居中国全路动车组第一, 达90%, 甚至全世界的客专也没有这么高的上座率;高速公路已基本实现全省贯通, 太原武宿国际机场已通航航线60多条, 通航城市46个, 实现了与除拉萨、石家庄之外其他省会城市以及香港、台湾、东南沿海城市和主要旅游城市的通航。这为山西开发旅游地产奠定了坚实的基础。
2、山西旅游地产市场的发展现状及存在的问题
(1) 旅游资源点状分布, 不够集中。山西虽然堪称是“华夏文明的主题公园, 中国社会变革和进步的思想库, 古代东方艺术的博物馆”, 但旅游资源大都散落在全省的各个角落, 不够集中, 旅游地产缺乏规模的旅游资源作基础, 且以历史文化的旅游资源为主, 需要重点保护, 不允许搬迁, 集中多个景点的地块较难寻找。
(2) 开发规模较小, 经营模式单一。目前山西的旅游地产开发方式和经营理念普遍过于传统和呆板, 一般只是以小景区的开发为主, 缺乏规模的旅游地产开发;在经营操作上也普遍采用单一的自然旅游风景式和三晋文化古建旅游风景式, 较难形成稳定、持续的消费群体, 一个完整的营销网络还未形成。
(3) 消费者支付能力有限, 制约其发展模式旅游地产主要以产权和时权酒店形式出现, 这种形式在国外比较流行, 但在山西还属于新兴事物, 加上国内超前消费意识不强, 外来消费群体所占比例又较少, 本地人更倾向于住宅地产的投资形式, 让其立刻转变思想去拿出多年积蓄购买未来十几年甚至几十年的度假用房, 确实有些困难。
(4) 缺乏规划, 造成景区和地产项目不协调。山西目前的旅游房地产的开发缺乏整体的规划, 各地各自为政, 空间上没有更大的考虑, 选址和规划缺少充足的依据, 建筑程毫无顺序的状态, 导致旅游景区和旅游地产项目不协调, 从而影响其开发收益和可持续发展。
二、山西发展旅游地产的几点建议
(1) 深度挖掘山西厚重的历史文化, 以文化来带动旅游地产。目前, 在经济利益主导下的旅游地产开发常常只是以文化为踏板, 从而出现了“文化正面临着旅游化, 但旅游却没有文化化”的现象。风景名胜地旅游资源的数量、质量以及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有深度挖掘山西厚重的历史文化, 并将各旅游景点的历史文化和现存的古迹进行紧密结合和拓宽, 恢复并新建一定的仿古建筑群落, 并对其客源市场进行细致分析, 进行合理地房地产规划和设计, 使其形成规模产业簇群, 并将山西厚重的历史文化赋予其中, 形成独特的“以文兴市”的全新产业运行模式。
(2) 积极开展区域性旅游地产联合开发和运营模式。跨区域联合开发和运营是山西旅游地产发展的必然趋势, 区域旅游合作是通过旅游经济要素在各区域之间的流动与组合实现的, 其终极目标是寻求区域共同利益的最大化, 同时兼顾各区域的本位利益。区域旅游地产联合开发和运营不仅可以促进旅游资源的重组和旅游产品的多样化, 而且可以极大地拓宽资源空间和市场空间, 使其形成一体化的运营模式。
(3) 规范旅游地产市场开发, 保持旅游景区的可持续发展。成功的旅游地产必须具备三个最重要的条件:一是天生的资质;二是良好的题材, 三是规范的开发。所谓天生的资质, 就是自然资源要好, 开发商在接手旅游地产项目时一定要对它的天然素材进行很好地挖掘, 从旅游的意义上看房产, 以旅游的方式看地产。山西的旅游地产一定要将美丽的自然风景和厚重的历史文化底蕴相结合才是良好的题材。规范合理的开发, 是旅游地产项目的自然属性和可持续发展的战略相互结合的重要步骤, 只有对项目进行统一规划、准确定位、统筹管理, 才能使旅游景区维持长久的生机。
(4) 健全法律机制, 加强统一管理。当前, 山西旅游地产方面的法律法规还不够健全, 在其发展的过程中出现了一些违法乱纪的现象, 投资者和地方政府的利益受到很大损失。政府应制定更加完善的相关法律法规, 使得相关执法部门有法可依。同时, 加强监督管理制度, 对损害投资者和政府利益的行为给予坚决的法律制裁, 为山西旅游房地产健康、快速地发展营造一个公平公正的环境。
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随着我国经济的迅速发展,居民收入水平也相应不断上升,一方面刺激了我国的旅游消费市场,另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时,传统房地产业面临着更加激烈的竞争,导致利润降低和风险增大,如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题,旅游+地产这一开发模式也被越来越多的开发商所关注。
旅游房地产就是将旅游开发与房地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合。一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业,促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值,以资源的优势形成项目核心竞争力,提高开发利润。
旅游创意地产民族建筑文化新视角
建筑文化是人类文化中最具代表性的物化,也是最先形成文化经济化的类别。古今中外的建筑文化在旅游业中发挥了淋漓尽善的作用,以建筑文化为依托的旅游创意地产也为文化产业的发展带来了生机与活力。湘西的物质与非物质文化资源富集多样,少数民族建筑文化是湘西民族文化资源宝库中的重要构成部分,各民族居住地的地理环境、气候条件以及物质材料供给等互不相同,不同地区民族的建筑规模、形体、工程、艺术等也各不相同,从而形成了湘西各具特色、造型多样、色彩斑斓的建筑文化。湘西作为民族文化资源大省,如何将资源优势转化为经济优势,更好地促进文化旅游业、民族文化产业的发展是我们面临的重大现实问题。旅游地产为我们打开了新的视角,对分析和解决上述问题有积极的现实意义和示范作用。
民族建筑文化的丰富资源需要现代的诊释才能够放出异彩,少数民族建筑文化可以与旅游、创意、科技等元素融合发展,让越来越多的人认识其具民族风格的独特建筑。旅游地产的发展预示着传统的一般性观光旅游正向着新的休闲、体验式的文化旅游转变。在生态文化、人文文化俱佳的旅游目的地投资开发旅游地产成为推动目标旅游城市经济发展的重要促进力量。与此同时,旅游地产的兴建对传统民居建筑的保护与传承起着积极进步的作用,并体现出对民族建筑文化的应用和创新。旅游目的地的民族文化产业也由是表现出体闲型、体验性、高端性的新走势,无论是对当地旅游业的后续长远发展还是推动当前旅游资源的开发整合都有极其重要的意义。
在现代旅游中,文化因素是一个不可忽视的关键点, 文化与旅游相结合的需求越来越明显,文化旅游创意产业己上升到国家发展战略的高度,并受到国家投资基金的专项支持。旅游创意地产的发展过程在很大程度上也反映出文化旅游的新趋势,对民族文化产业有着很好的导向作用。在云南的旅游创意地产中,民族建筑文化的元素极其重要,甚至可以说,民族建筑文化是旅游创意地产的源泉和先导,没有它的滋养和孕育,旅游地产项目便成为游离于当地民族特色之外的毫无灵动感的现代建筑体。因此, 在充分利用湘西民族文化资源宝库中丰富的建筑文化要素的基础上,形成一系列的文化旅游创意产品,本文所指主要是旅游创意地产,并将民族建筑文化和旅游创意地产作为两个关键因素和切入点整合分析,以此为基础对其祸合效应进行研究。旅游创意地产既提升、丰富了旅游目的地本土居民的休闲娱乐生活,同时,也充盈了外来游客的休闲体验活动,更重要的是那些成功发掘出民族建筑文化元素并具有典型性、代表性的旅游创意地产项目将成为现代人留给未来的优秀文化遗产。
旅游创意地产对民族建筑文化的影响
工业化、信息化高速发展的时代背景下,社会财富的累积速度已远远超出人们的想象,伴随着人均消费能力不断提高的是人们物质生活的日渐充盈和富足。但同时,城市中的大片土地逐渐被规划建造成各种地产项目,可供人们休憩徜徉的绿色空间越来越狭小,在高度紧张而又充满压力的生存状态下,城市居民的生活空间、交往空间都大大减缩。由此,人们对地产项目的开发总是充满了矛盾,虽然可以得益于城市发展带来的高品质生活方式,但另一方面又受制于工业发展对居住环境、生态环境的日益破坏。
对于传统聚落的建筑营造,“保护与发展”是一对永远的矛盾。没有保护就不可能有更大的发展,而没有发展也将无法更好地投入保护,保护与发展同等重要。“`既保护又发展’虽然是个两难的命题,但并非无解,解决的关键就是适度’原则,只有把握好其中的`度’才能使保护与发展相得益彰。”
旅游创意地产对民族建筑文化的应用与创新
在我国综合国力和经济实力飞速发展的宏观背景下,人们的生活水平不断提高,休闲时间配置渐趋稳定,对休闲度假旅游的需求也不断增加。旅游地产伴随着休闲旅游业发展为新的经济增长点,并越来越受到人们的重视。 在此背景下,传统聚落、传统文化重建复兴的浪潮蓬勃而起,作为历史上的经济繁华之枢和文化滥筋之处的古城、 古镇很多已成为游客热衷的旅游地。截止2009年9月,住房和城乡建设部与国家文物局先后公布了三批共157个中国历史文化名镇(村),但是,古镇的开发建设却也从未摆脱传统性与现代性、保护与传承、应用与创新等各种矛盾问题。“传统文化不仅处在一种历时性的`过去’, 更处在一种共时性的`生境’中。对于历时性的传统,我们不应该看作一个单向延续的`线’,而应把它看作与现实和未来的种种发展可能相交叉的`网’;其共时性的`生境’,也不会是一个封闭的单一的`点’,而是一种能和相关文化、相关生态互相影响或互数据资料来源于中华人民共和国国家文物局网站,中国历史文化名镇村名单。相作用的动态系统。没有一个文化是可以原封不动`保存’的,保护应该是一个动态的过程,更新是必由之路。
旅游地产定位原则
(1)以旅游资源为基础
旅游地产是以旅游资源为基础的,因此在项目功能定位时也需以所依托的旅游资源作为定位基础,在项目功能定位时要首先考虑如何最大限度的发挥旅游资源的优势,挖掘和依靠旅游资源价值作为项目的核心竞争力,尤其是高品质的,具有不可复制特性的旅游资源,其号召力远远超过其他资源,在项目定位时一定要充分考虑旅游资源对项目的影响。如西安的兵马俑几乎是所有去西安的旅游者必到之地,作为世界重要的历史文化资源的兵马俑因为其独特不可复制的优势,已成为西安乃至作为中国的一个旅游代表。兵马俑是具有一种旅游资源而被旅游者所接受的旅游项目,除了这种外还有不少旅游资源是把几种有代表性的旅游资源组合到一起,形成一个旅游资源的体系。这样使旅游地产的形象内容更加全面,可以满足各种层次、各种类型旅游者的需要。
(2)保护生态原则
在旅游地产项目开发时不能单纯的考虑项目经济效益,同时要兼顾发挥项目社会效益。在项目开发过程中要开发方式,避免过度开发造成资源浪费,保护当地的生态环境,控制在生态系统保持自我调节和正常生态循环的稳定水平上,协调好开发与保护环境的关系,确保生态系统的良性循环。
(3)动态协调原则
旅游房地产项目开发是一项与其他产业关联度很高的社会活动,在进行定位,规划等工作时必须进行深入细致的分析,以求寻找到旅游地产项目与其他产业的最佳结合点,相互协调建立良好运行态势的经济体系。旅游地产因为涉及消费需求比较复杂,与政府部门的联系也更为紧密,规划协调工作相对传统地产也更多一些。同时,旅游市场是瞬息万变的,因此旅游产品的开发规模与使用寿命应符合客观实际,体现适度超前、滚动发展的规律。
(4)主题突显原则
旅游地产项目定位要紧密结合区域内的旅游资源优势,挖掘和建立鲜明的贴近旅游市场的主题,以适应当代旅游产业发展的最新趋势,围绕资源优势进行项目开发。
(5)“以需定产”原则
“以需定产”是指通过对目标客户市场的调查分析, 结合客户的行为和需求特征,从旅游资源评价、游客对景观偏好及消费、生活行为等各方面特征来开发适应市场的旅游产品。旅游地产的产品定位应最大程度地满足游客的消费需求。
(6)以人为本原则
在旅游项目开发中应坚持以人为本,一切开发活动均以“服务于人、服从于人的需求、建立良好的人地关系”为准则,通过项目开发达到经济效益与社会效益双赢,带动社区经济的发展和居住环境的改善。现在,游客参与己成为旅游活动一种发展势头,游客不喜欢单一的观景,希望增加如登山、划船、射箭、滑草等项目。因此,旅游产品的开发应以人为本地设计富有互动性和吸引力的旅游产品,让游客参与其中。
“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际
“湘水国际”强势搭载5A级旅游目的地、中华第一古城——黔阳古城。旅游兴盛倒推商业繁荣,价值酝酿催化财富升值。“高于丽江,甚于凤凰”的文化底蕴与商业价值。
2011年4月,由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司,将在尊重历史和保护历史的前提下,全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源,同时,依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设,以点带面,多方位打造洪江市文化旅游产业,唤醒沉睡已久的黔阳古城,重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。
湘水国际房地产项目
1、项目所在地
“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带,北临城市中轴线开元大道,南依数百亩的相思湖, 市政公园、市政务中心等配套设施环布周边,地理位置优越,环境资源得天独厚。相思湖东南侧有火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路,交通十分便捷。
2、项目建设内容及规模
该项目规划住宅建筑面积511046.3M2;商业建筑面积80064.3M2;酒店建筑面积17017.5M2;配套建筑面积5123.1M2;办公区建筑面积2316M2;地下室及车库59679.3M2;吊脚楼建筑面积2275.91M2;总建筑面积677522.41M2。项目一期工程位于1号、2号地块,预计2013年下半年动工,预计总投资17775万元。
“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘,规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中心、宾馆、游泳池、网球场、 幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施,项目局部采用人车分流的地下停车方式,为洪江市少有的高品质楼盘之一。
本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念, 推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区,提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展,从实质上提升区域价值。
黔阳古城
黔阳古城位于沅水上游的省级历史文化名城——黔阳古城是全国保存最为完好的明清古城之一,古城三面环水,是湘楚苗地边陲重镇,素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称。比云南丽江大研古镇早1400年,较湖南省内的凤凰古城早900年。各种文化在这里交融, “一片冰心在玉壶”的经典诗句就是王昌龄写就于该市芙蓉楼前。
申华品质黔阳古城的传奇守护者,品牌都会的城市运营商
(一) 中国整体的旅游地产的发展的概况
中国的旅游地产的发展相对较晚, 但发展速度非常快, 具体可分为几个阶段:20世纪末旅游地产的起步阶段, 21世纪初的一个挑战阶段, 2013年的全面的资源整合阶段。从2013年起, 复合型旅游地产的发展越来越迅速, 目前我国的市场开始变得理性和成熟, 未来三到五年当中应该中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展市场, 而政府颁布的系列政策, 对推动中国旅游地产发展会起到非常积极有效的作用。
从数量上来看2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头, 2012年年底全国旅游地产项目有2259个, 而到2013年年底的时候, 中国旅游地产的数量总量达到了5299个, 将近增加了一个倍, 这也表明, 在过去的2010年到2012年这两年当中很多的开发主体拿地之后, 开发是比较缓慢, 但这两年就采用了一个急功近利的方式, 在全国遍地开花。
从项目的单体用地规模上来看, 过半旅游地产的占地面积是十万平米以下, 仅9%的项目是超过了50万方, 项目过大会为开发主体带来一定的风险, 所以未来趋势一方面是受到了土地资源的稀缺, 政府的土地指标有限的这样一种影响, 另一方面也表明很多开发企业在拿地开发和旅游地产过程中实际上态度是保持一个非常谨慎的态度的。
随着度假需求的不断升级, 我国居民的旅游地产的置业倾向也在逐年增加, 根据调研, 2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向, 相比2012年增加了近10个百分点。
从资源的偏好上来看, 海景、湖景、山地、温泉等自然旅游市场是最受到市场关注和欢迎的, 在旅游地产购买意向受访者当中, 63%偏向于海景, 45%是偏向于湖景资源, 29%是山地资源, 目前来讲偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小。
旅游地产置业偏好与旅游目的地偏好基本上保持一致, 无论是从旅游地产的项目的集中量还是市场的偏好程度上来看, 中国两大最核心的旅游地产集聚地, 一个是海南, 一个是云南, 这两个板块始终会成为现在乃至将来旅游发展的重中之地, 民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20%, 其次是两广和环渤海板块, 广东和广西分别占到了17%和14%。
(二) 旅游地产和海南酒店业概况
近十年随着国内地产业的高速发展, 海南岛全岛范围内95%以上的沿海资源已经被规划进行或正在进行开发。随着地产项目的落地, 海南的酒店业也进入了又一轮的高速发展阶段。2014年底, 海南省旅游住宿设施共有3900家, 其中星级酒店156家, 按照5星级酒店标准建设酒店56家, 在建5星级酒店项目约50家。三亚是目前国内高星级酒店最密集、品牌管理公司最集中的城市, 包括香格里拉、万豪、喜达屋、希尔顿、雅高等世界排名前十内的酒店集团均有在海南项目落地。2015年, 海南总计会有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所。
二、旅游地产和海南酒店业发展存在的问题
(一) 竞争同质化日趋严重
海南岛全岛范围内, 包括三亚及海南岛东西两线沿海物业, 海资源高度同一化, 拼资源的度假旅游地产物业已经不再具有竞争力。以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥, 客户需求单一, 未来竞争激烈。旅游地产的集中规模开发, 使得配套高端星级酒店集中开业, 造成了酒店设计和服务趋于雷同;
(二) 地产项目扎堆启动, 快速推高开发成本
地产业的单方面突飞猛进、大量的沿海地产集中开发, 包括人工岛项目的大规模启动, 直接推动了海南本地物价成本、人工成本的飙升。酒店从业人员的频繁流动, 管理服务水平难提高, 同时酒店盈利水平下降。根据浩华国际2013年的相关财务报表显示, 如果按照正常财务折旧处理, 全海南所有高端星级酒店中只有亚龙湾喜来登酒店能够略微盈利。
(三) 生态环境的破坏
沿海地带的过度开发, 给生态环境造成的破坏是直接的。由于大量沿海树林、滩涂、海底珊瑚带的消失, 海南许多沿海区域失去了以往湛蓝的海水和洁白的沙滩, 比如一场史无前例的超级台风“威马逊”能够让西海岸防波堤路段大幅坍塌, 就既是台风的风力超强缘故, 也在于人工岛项目大量海底采沙行为。
(四) 宏观调控的冲击
2013-2014年度, “国八条”对海南酒店业的冲击明显。众多央企、国企、政府部门蜂拥至海南进行会议旅游的景象不再。药企包括辉瑞、阿斯利康、礼来等众多跨国企业, 也对前来会议消费有了更细致、严格的规定, 例如统一大中华区酒店供应商采购程序、严禁前往三亚进行会议消费等。
(五) 旅游季节性明显
海南旅游季节性明显, 5-6月, 9-10月、春节前一个月是海南旅游的一个相对淡季。由于本地市场的需求相对酒店供应量不足, 除三亚外, 环岛众多酒店在此期间生意走低。海口的众多酒店、甚至五星级酒店的平均入住率在此季节都低于40%, 或仅在周末能够迎来超过50%的入住率。
(六) 价格劣势
人民币汇率对于美元的高位, 使得海南的旅游产品比较东南亚周边国家旅游目的地处于明显的价格劣势。
三、旅游地产发展和海南酒店业发展的应对措施
(一) 国内旅游地产发展趋势
截止2013年底, 我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游项目, 分别在海南、闽东南, 两广等板块, 滨海旅游地产总共有1471个, 项目主要分布在长三角板块;山地面积占中国的总面积的69%左右, 但是山地旅游地产由于他的可进入性比较差, 所以这种类型的项目尽管很多, 但是不知名, 总共现在1345个;温泉资源在我国相对比较稀缺, 非常受消费者关注, 未来几年随着养生、养心的推行, 温泉将成为核心配套。目前我国的温泉有491个, 集中在海南, 西南板块;2004年我国高尔夫球场逐步被纳入到限制类项目中, 所以在过去的几年当中发展一直相对比较缓慢, 但是由于前期的积累, 目前总共有838个高尔夫旅游地产项目;古镇旅游地产也是这两年最重要的一类旅游地产发展类型, 比如水镇、乌镇、西塘等。这些古镇旅游地产业会成为未来五年当中最主要的旅游地产发展类型, 目前全国有237个古镇旅游地产, 而且会在未来的短时期内放大。
从总体用地规模上来看, 目前全国旅游地产累计用地规模已经超过了十亿平米, 未来旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展;从区域项目单体用地规模上来看, 海南的旅游地产用地规模基本上十万平米以下, 福建板块很多的用地规模相对来讲占比比较大, 闽东南未来的复合型项目比例更高。
(二) 海南旅游地产发展概况
2013年-2014年是海南旅游地产的转型之年, 经过了几次大起大落之后, 逐渐找到自己的节奏, 整体的市场是从国际旅游岛过渡透支中逐渐走出的阴霾, 无论是土地交易还是商品房的量价方面均呈现了理性回归的趋势, 逐渐成为全国旅游地产购买意向客户重中之重的一个板块。很多企业开发行为和运营行为发生了改变, 大家把旅游运营作为旅游地产中非常重要的方面去关注, 共3558家大中小型企业涉足到了旅游地产的开发领域中。企业在项目开发之初就把产权酒店公寓、养老公寓、特色精品酒店、旅游度假区等众多概念考量放置在了地产设计、开发的最初阶段。
(三) 海南酒店业发展措施介绍
本土酒店管理人才的展现。经过建省后二十多年旅游酒店业的发展, 在海南的国际酒店管理团队中, 已经涌现出一批海南籍和中国籍的专业酒店管理人才, 正在逐步改变以往由外籍酒店经理人掌控的高端酒店管理团队局面。主要措施有:酒店专业培训日趋专业到位。海南各个高校基本都开设了酒店管理专业, 不定时邀请星级酒店管理团队培训学生。学生实习阶段与高端星级酒店无缝对接, 提供最直接的专业培训。其次, 海南本省经济的快速发展, 本地居民收入水平稳步提高, 使得进入高端星级酒店消费正成为一种日常消费形式。再者, 高端星级酒店日益重视本土市场开发。针对家庭、亲子度假游、银行信用卡客户推出品种众多的家庭套餐, 受到市场热捧。另外, 酒店设计和服务对海南本土文化元素的逐步凸显, 重新挖掘海南椰风海韵的黎苗文化根源, 给全国各地游客带来耳目一新的感觉。比如海口香格里拉酒店对海南本土菜肴的深度发掘和海口天利万豪酒店在迎宾服装采用革新的黎苗服装等等。
四、未来旅游地产发展及酒店业发展趋势展望
(一) 旅游地产的发展布局将由远程旅游目的地转向城郊
目前大量的项目集中在海南和云南, 而未来3-5年内以大型城市群落为中心, 周边开发针对周末休闲的地产会在未来三年过程中急速增长, 这个情况已经在北京、上海、深圳等城市广泛存在。
(二) 旅游地产的开发将从重销售转向重运营
如今很多做精品酒店的企业, 都逐渐进入到旅游地产开发领域中, 这样的企业尽管不具备开发商的强大的资金实力, 但从运营层面上来讲应该会在未来的几年当中立于不败之地。
(三) 旅游地产的产品将由完全的第二居所转变为1.5居
海南有一个说法叫做度假刚需, 就是说旅游者入住到旅游地产的过程中已经从原来的一个星期, 两个星期转变为三个月甚至是半年。现在的海南就是这样子, 大量的东北客群冬天进入到海南, 在海南的居住时间有将近半年左右, 我们称之为度假刚需, 度假刚需的产生也会逐渐让旅游地产当中所谓的空城和鬼城逐渐消失。
(四) 旅游地产产品的复合程度将进一步提高
未来的开发主体会整合越来越多的旅游资源, 整个旅游资产不仅服务于旅游的物业投资消费者, 更多服务于旅游真正的休闲度假的消费者。这包括两种模式:一种是在业内对于酒店业发展的共识是旅游地产和酒店度假综合体所涉及范围越广泛、综合性越高, 市场受众群体越广泛, 经营越容易, 比如广东的长隆夜间动物世界、海口的观澜湖高尔夫温泉度假区等。但同时, 由于这种项目运作周期长、资金需求量巨大, 也注定这类型发展方式只能是少数企业和地区能够实现;另一种是产权式度假酒店的发展。例如一线海景地产项目, 政府明令不允许作为商业住宅开发而仅能作为酒店或产权式酒店用途, 大量空置的住宅小区, 为产权式酒店的产生、发展提供了广阔的空间。途佳斯维登酒店就是一个目前发展较快的国内酒店品牌。
(五) 养老度假地产将成为旅游地产未来重要发展点
由于体制和体系的缺乏, 真正的养老地产在中国发展还要经历一段非常长的路, 但是我们说的养老型的度假, 即针对60岁到70岁左右活跃型老人群体比较大, 所以这一类开发物业会成为未来三年当中主流的旅游地产发展趋势。目前已经开业的养老型度假酒店有海南恭和苑酒店, 专门针对国内老龄群体开办的养老酒店, 月消费7000元/间左右, 比北上广等内地城市具有明显价格优势。
摘要：随着旅游地产行业在全国范围内的快速发展, 直接带动了酒店行业的快速发展。海南作为旅游地产发展的热点地区, 已逐步成为全国酒店顶级品牌最集中、国际化水平较高的地区。度假酒店依托拥有海南独特的天然环境, 尤其沿着海岸线建造的高星级滨海型度假酒店有了空前的发展, 涌现出了一大批国际水准的度假酒店设计作品, 同时也存在着诸多问题。通过对于旅游地产行业现状的探讨, 探寻旅游地产以及海南酒店业未来发展的方向。
关键词：旅游地产,酒店业,发展
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