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2021年，作为十四五的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，从优惠政策、行业监管、供应端等方面进一步推动住房租赁市场健康有序的发展。
具体提到了通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。首次提到了尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。解决好大城市的住房突出问题。
2021年4月，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈5个城市政府的一把手。要求落实国家“十四五”规划纲要，抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。
“人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽较大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。”
这一切都说明发展住房租赁将是“十四五”期间主要的目标任务之一，也将会是国家接下来几年的重点工作之一。
历年两会报告对房地产定调
01
“十三五”期间多个城市
大力发展租赁住房
“十三五”期间多个城市大力发展租赁住房。以北上广深一线城市为例，“十三五”期间北京计划建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。
上海提出，“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。十三五期间广州计划推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳计划建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。
截止到2021年4月份对十三五期间租赁住房完成情况有结论的一线城市仅有上海。2021年2月份有文章指出记者从上海市房屋管理局获悉，《上海市住房发展“十三五”规划》确定的新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。
02
已有16城公布租赁市场发展
试点专项资金管理办法
在中央财政支持住房租赁市场发展试点入围的24个城市中，已经有16个城市（北京、上海、深圳、武汉、成都、南京、杭州、合肥、厦门、西安、宁波、天津、济南、重庆、石家庄、南宁）已经公布了中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法，管理办法中明确了新建租赁住房，存量改建类项目，盘活类项目，运营端的补贴标准。
不同城市之间补贴标准差异较大，整体来说补贴发放还是以新建、改建类项目补贴为主，部分城市对盘活类、运营类项目有补贴。既所谓的大钱补供应，小钱补运营。
以上海补贴发放的情况为例，我们从上海各区的租赁补贴发放的明细梳理看出，上海共拟发放约6亿租赁补贴专项资金。从项目类型上来看，建设类占比约为67%；建设类占比较高；从企业类型上来看，以国家队为主。
上海拟补贴项目类型占比（红色部分为建设补贴类）
上海新建类拟补贴项目情况（万元）
上海运营类拟补贴项目情况（万元）
03
土地供应两集中
对租赁供应结构带来的影响
2021年2月底，重点22城供地“两集中” 新政消息爆出，之后各地纷纷出台有关文件加以落实，梳理各城市已对外公布的供地计划，重点八城排名前列批次的住宅用地将于4-5月集中入市。
新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。
核心八城2020年、2021年住宅用地供地情况（万方，%）
两集中政策后，以一线城市北京为例，从2021年北京的供地计划可以看出，2021年北京将继续增加住宅用地供应量，提高租赁住宅用地占比。具体来看，2021年计划安排住宅用地1060公顷，较2020年计划安排量增加60公顷。与此同时，土地供应向租赁住宅倾斜，在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。
二线城市以南京为例，4月9日晚间，南京市规划和自然资源局发布了2021年度商品住宅用地供应计划的有关说明。说明显示在土地供应要向租赁住房建设倾斜，增加租赁住房用地供应规模。南京全市2021年租赁住房用地供应面积目标为87.15公顷，能够提供租赁住房205万平方米，约3.6万套。将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。
由此看出国家已经从政策层面有效保障的租赁用地的供给，而目前已经正式公布2021年住宅用地供应计划的核心六城也的确印证了这一点。
未来，随着核心八城住宅用地的分批次集中入市，供地结构有望进一步向租赁用地倾斜，同时竞自持机制也将对租赁供应体量有所补充。
从“十三五”到“十四五”，中央多次定调住房租赁市场，也逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展。随着住房租赁写进国家的“十四五”规划纲要，政策的利好也会逐渐体现出“出实招、见实效”。这一切将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有望迎来长效发展。
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