这几年，各家房企都在争先恐后地推出自家产品系。明源君看了很多，发现产品系就两种，一种是标准化的，一种是定制化的。就类似奢侈品服装的成衣产品线和高定产品。成衣用于大规模生产，价格较低，可以标准化。高定系列则只有顶级品牌才能拥有，每一件作品都是唯一定制，代表企业最高的设计和制造工艺。
房地产行业，房企要推出高定产品系，必须满足几个条件：
一是有持续开发不同类型高端产品的能力。每一个项目都是定制，每一个都要达到顶级水准。
二是开发商有独特的设计理念和产品逻辑，能让产品系中的各个项目保持一定的延续性和辨识度。也就是作为一个系列，还是要有统一的品牌印记。
这两点，既关系到企业的产品战略，也关系到企业的制造能力。从目前的行业状况来看，有能力推出这种高定产品系的房企非常少。
每一个印长江系列的项目基本上都是量价双赢的现象级产品。
一是高溢价。印长江在所在城市的销售均价普遍远高于城市均价，有的项目甚至可以达到整体均价的2.5倍。
二是去化快。最新开盘的杭州九章赋，2019年12月首开后，9次开盘都是秒光，拿下杭州今年前三季度销售套数TOP1。
为了搞清楚这个产品系为什么这么牛，明源君最近仔细分析了目前已呈现出的六座印 长江项目，拆解出了这个产品系背后的产品打造逻辑，今天全方位地来给大家来扒一扒。
逻辑一：
整体规划上，
坚持产品体验至上原则
印长江系列是东原最高端的产品系，并不像普通项目那样，在产品品质和经营效益之间求平衡，而是绝对的产品体验至上原则。在设计规划时，往往把客户体验的立体度和完整性放在第一位。
一、货值为规划让路，体验优先
印长江系列项目有个很大的特点，就是在规划上讲究高立意，强调总图的空间价值为规划让路，当经营利益和产品价值发生冲突时，优先满足产品体验。
例如今年入市的两个项目，西安印未央和杭州九章赋，在总图规划上，都放弃了“货值最大化”原则，追求高品质的低密生活。
一是超大中庭。印长江系列的项目有6大空间序列，业主归家、垃圾清理、雨天夏天等场景都是不同的动线，这种立体动线对空间景观、活动空间的规划要求很高。因此，为了保证公共园林、公共景观的面积，以及追求适当留白的空间质感，印长江在规划时会拔掉好几套房子的面积，让位给公共空间。例如杭州九章赋项目中，就打造了近10000㎡的大中庭。
二是低密产品私墅化。 例如，在杭州九章赋在总图设计时，并没有把容积率用尽，而是选择把联排产品改成庭院生活体验更好的合院产品。同时增加了楼间距，通过牺牲货值，保证了更好的居住体验。
二、投资外部环境，追求零死角的社区体验
为了将印长江系列打造成一个完整的艺术品，印长江系列在规划时，不仅会考虑红线内的规划，还会将红线外的周边环境纳入规划范围。
例如，西安印未央项目将红线外的人行道和商业景观进行了整合，在社区周围打造了丰富的林荫、休憩空间。一方面，临街面的项目形象更具高级感。另一方面，业主回家时，走进小区就能感受到舒适的人居氛围，更有归属感。
三、每个功能模块都追求高标准，不留体验洼地
针对社区内的公共空间，在规划时候，一方面更多的考虑高端人群的社区生活场景。另一方面，也更追求空间的审美体验和功能性。
①高级精装架空层
明源君之前参观过很多东原的项目，东原对架空层的利用一直很有亮点，会将架空层打造成类型丰富的活动空间。印长江系列项目对架空层的设计定位，相对更高端。
例如，重庆印长江项目的架空层连接室内大堂，并且进行了高标准精装，作为泛大堂空间使用。业主在这里会客，有会所级的室内环境和无敌江景，把架空层变成了大亮点。
杭州九章赋对架空层的利用，则是和中心园林的不同功能区连接在一起。
临近泳池的架空层设计为泳池配套和健身中心，热身、游泳、洗澡一条龙。儿童天地和童梦乐园相连，室内、外的娱乐区放在一起，大大增加了架空层的利用率。
②高端圈层会所，满足高端客群的活动需求
除了园林中的社区功能模块，印长江系列作为高端产品线，也会打造高级会所，搭载高端圈层运营资源，打造高端人士社群。
例如，杭州九章赋打造了一个约1400㎡的永久式下沉会所，会所中有私宴厅、健身房、瑜伽室、壁球馆，并且引入了业主专属的高端圈层「九雅荟」，九雅荟的成员可以享受江滨一号高尔夫会所定制包厢、跨湖楼高定私宴、Mario squash壁球馆专属场地等特权。
图片说明：杭州九章赋近 1400 ㎡永久式下沉会所实景图
③社交空间，配置明星IP模块
印长江作为最高端产品线，在标配东原超级IP童梦童享和原·聚场时，也会在基础版本上进一步升级。
例如，原·聚场作为东原成人社交空间的明星IP，在南京印长江落地时，就和混沌大学进行了跨界合作，成立了“原·聚场&混沌南京联名跨界空间”。这个空间向南京城市精英提供了一个知识分享的场所，不仅有超过4000册的图书藏量，还打造了以剧场、图书、咖啡吧，可以举办至少200人的知识分享活动。
图片说明：南京印长江原·聚场示空间实景图
另外，杭州九章赋则落地了童梦童享3.0，孩子在小区里玩耍，家长不用担心安全问题，也不用时刻陪护。整个场地内，都继承了圆弧形防撞设计、1米限高身高管理体制、无毒无害植物体系、社区物业看护体系等。场地甚至结合了认知、对抗、竞赛和益智休闲来进行模块设计，娱乐和益智锻炼同步达成，成为业主最放心的儿童娱乐空间。
四、社区景观，追求文化东方的审美趣味
印长江系列的项目，有非常统一的审美，风格很有辨识度。
首先是，在建筑手法上讲究中魂西技。
以东方传统文化为内涵，以当代的建筑表现手法为手段，虽然使用了大量中式传统园林的技巧，但在设计时，刻意去掉了过多表皮化的中式特质，。现代的元素和材料，和传统的文化内涵，碰撞出一种平衡。
图片说明：西安印未央示范区实景图
其次，大手笔投入园林营造，放大印长江的文化价值。
中国传统院落讲究回归自然，回归自然有三重境界：物境、情境、意境。所以在园林打造时，印长江系列，往往通过山水自然的形式、深思熟虑的造景、场景化的设计，来创造寄情于景的韵味。这也是印长江系列一个重要的文化标签。
① 中式山水园林形式
西安印未央在社区内，人工打造了2600㎡的中庭内湖，和项目临近的未央湖呼应，“引湖入园”的大工程，来追求顶级园林“园藏山水” 的境界。
② 精细到一石一树，全部都要定制
中式园林讲究“凡置石，理水，植树无一不有所寄托，有所营造”,印长江系列项目在园林打造时，也追求极致的营造，颗粒度精细到一石一树。
例如，西安印未央项目的园林中，大量种植了日本黑松和毛枫这种名门标配树种。园林里的原生太湖石，每一颗都是设计师到产地亲手挑选，然后由大师堆叠造景。
另外，印长江对种植树种的选择也极尽严苛。每个地方应该种什么形状的树，都是先设计好，然后按照设计的造型去挑选，按照图纸100%还原，难度非常高。
图片说明：西安印未央示范区设计稿
图片说明：西安印未央示范区实景图，实景图和实际图达到90%的还原度
③ 打造场景化空间，表达中式意境
在园林打造时，设计师充分考虑了人在园林中起到的作用，在园林中设置了观景台、休息室、会客厅等空间，业主的日常生活和园林之美能够完美融合。在这些空间中赏景、待客，环境都表达主人家的文化底蕴和雅致。
图片说明：西安印未央示范区实景图
图片说明：杭州九章赋合院实景图
五、立体动线设计，照顾每一种归家场景
前面提到过，印长江系列的项目都有6大空间序列，业主归家、垃圾清理、雨天夏天等场景都是不同的动线，其中，针对业主归家动线分为车行归家和地面归家，都做了专题式设计。
1、车行归家动线，增强尊贵感和仪式感
①精装车库和入户坡道
业主开车回家，进入车库看见的是明亮的坡道，顶部的艺术灯光吊顶和两侧墙面的艺术化设计，展示项目档次，衬托业主和访客的尊贵感。
图片说明：东原重庆印长江车库入口坡道实景图
为了匹配高端客户的需求，印长江系列项目还对车库整体进行了精装修，顶部栅格吊顶，四周布满灯带，地面也尝试了新工艺压模坪。地下室明亮、整洁、精致，彻底告别混乱的管线布置和昏暗环境，归家体验上升N个等级。
图片说明：东原重庆印长江地下车库实景图
②双大堂入户，从下车就享受五星级体验
印长江系列都采用了地面和车库双大堂设计，仪式化的地下大堂，让业主快速转换角色和心情。
图片说明：东原重庆印长江地下大堂实景图
2、地面归家动线，移步换景的游园之旅
① 传统居住文化的“多进制”园林格局，将中式归家礼序融入到现代建筑中，同时又增加了中式园林情境渐进、余味悠长的意境，给业主归家之路增加不少东方审美趣味。
西安印未央实景图
九章赋参照苏州园林沧浪亭打造“门-廊-堂-庭”多进制归家景观
②标志性文化符号，风雨连廊两侧使用紫铜桃花屏风
地上归家全靠步行，印长江项目基本都会沿着动线设置风雨连廊，一方面让业主雨天归家更从容，另一方面，连廊两侧手工雕琢的紫铜桃花屏风，是印长江系列的一个标志性符号，古意十足又暗透奢华，让归家充满仪式感。
长沙麓印长江实景图
③合院，归家最后一步，院门院墙都成景
靠近家门，院门和坊巷也独成一景。九章赋最新的合院产品，将院门进行了景观化、体系化的设计，每一户的院墙和院门，都是公共景观的一部分。从踏进小区的第一步，到归家的最后一步，构成完整的游园体验。
图片说明：杭州九章赋合院实景图
逻辑二：
产品设计上
兼顾观赏性、舒适度、人性化
东原的印长江系列，对选址的要求非常苛刻。一是要在核心地段，二是要有优质的景观资源。追求在绝对稀缺的客观环境中，打造独一无二的产品。
因此，为了匹配得天独厚的景观资源，印长江系列非常重视建筑从内到外的美感。
一、考究的外立面，追求高颜值外观
窦文涛说，雅和俗之间的区别，就是比合适更过度。我们觉得颜色太多，花花绿绿的是俗；穿金戴银，全身金晃晃的是俗；过度装饰、元素堆积反而显得廉价。而简洁大方，带一点精致的装饰，就被普遍认为是雅，而带有一种高级感。
绿城为了追求这种简洁的高级感，有时候甚至花重金给建筑打造“两张皮”。对立面的重视，也是印长江系列的一个基因。从设计到工艺，影响立面效果的每个细节都相当考究。
例如，西安印未央项目，就在叠墅产品使用了纯玻璃幕墙外立面。超扁平设计刻意弱化了竖向线条，强调横向面宽，用简洁的直线条来表达建筑的优雅大气。
玻璃幕墙使用双层low-E精钻灰色镜面玻璃和意大利木纹铝板，能反射太阳光。不仅可以调节室内温度，还有借景的美感。白天从室外观看时，整个建筑主体倒映周边的湖光天色，建筑反而适当的隐退，呈现一种“大道至简”的高级感。
而且，东原印长江的干挂铝板，在铝板和墙体之间还设有12-20公分的间隔层，不仅可以几乎杜绝外墙渗水，还形成了一个隔热层，能有效降低墙体温度，具有非常好的节能环保效果。
二、追求无敌室内景观，从结构、立面、户型、装修全方位入手
大部分的印长江项目都是临江临湖，因此，在打造上，每个项目都会结合环境，充分放大室内观景效果。
1、从建筑结构上放大室内景观
①女儿墙创新改造，打造无边际江景
重庆第一座印长江项目，地块比较狭长，沿江一字排开，距离长江直线距离仅37米，拥有绝佳的观景面。为了放大这个优势，设计师对女儿墙进行了标高和形式的改造，结合周边环境，设计了光滑桌面吧台，瞬间打造出无边际江景效果。
图片说明：重庆印长江实景图
②采用框架核心筒结构，取消室内柱子，设计极致大窗
一般来说，住宅项目都是采用剪力墙结构，相较框架结构更节省工序和人力，缺点是对立面开窗的尺寸有限制。
重庆印长江，为了放大开窗尺寸，最大程度引景入室，采用了框架核心筒结构，仅在建筑山墙两侧布置剪力墙，户型内部的结构可以灵活分割，外围也可以满足大尺寸的落地全景玻璃窗，支持横厅单扇窗达到2.4mX2.6m的极限尺寸，比普通玻璃门宽了1.4米，让户内视野更加开敞。
2、从立面上放大景观，打造270°景观面
为了追求极致景观，西安印未央特别定制了立面玻璃连接处的构件，拐角处不用柱子，直接由玻璃相连。从室外看，立面更简洁，玻璃的整体效果更强。从室内看，户型的东南角形成一个转角厅，给室内创造了270°的景观面。
3、从户型平面上放大景观，大面宽+大窗地比
今年推出的杭州九章赋项目，多面宽朝南的超扁平结构，加上0.46的窗地比，几乎完全消除了院子和户内的界限，客餐厅变成半开放式空间，视线零遮挡，打造了全景视觉效果，IMAX景观相当治愈。
图片说明：西安印未央叠墅产品实景图
图片说明：杭州九章赋合院实景图
4、从室内设计上放大景观，阳台护栏和系统门窗一体化设计
除了扩大观景面，印长江项目甚至还对窗框中的画面进行了精心修饰。阳台的护窗栏杆和系统门窗结合采用一体化设计，这样可以尽量减少栏杆对景观的影响，可以说将户内景观做到极致了。
三、户型设计上，强调各种户型的微创新
这几年，各家房企在户型设计上都越来越成熟，但是产品同质化程度也越来越高。同质化本身其实无可厚非，如果是大量复制的标准化产品，同质化生产出来的往往也是最受市场欢迎的户型。
但是高定系列的项目，核心是每个项目要为特定的人群定制，因此印长江系列每一个产品类型，都会根据当下市场变化，有一些创新的小亮点。
①平层产品的独立防疫阳台设计
印长江系列今年推出的西安印未央项目中，下面这个户型很有意思。不仅是5面宽朝南的超薄户型，还设计了独立的防疫阳台。从外面回家，先到阳台清洗消毒，净脏分离，不把污染带进室内。
图片说明：西安印未央（168平）户型图
②合院产品的全套房设计
杭州九章赋项目今年首推的合院产品，采用了少见的全套房设计。每一个房间，都有独立卫生间，每一层都有大面积露台，家庭成员可以招待不同的客人，相互之间不干扰。
图片说明：杭州九章赋合院2-3层户型图
③大平层标配主铺独立动线
重庆印长江项目，作为大平层豪宅，在2016年就采用了双动线入户。主人家私梯入户，保姆也有专用的电梯，保姆早上出门买菜，回家做饭，杂乱的场景完全隐形。
图片说明：重庆印长江（385平）户型图
④合院户型的6个院子
杭州九章赋的合院产品，通过错落的空间设计手法，让每个竖向空间（露台、阳台）皆成院子，让房子四方都有院子。景观院、设备院、过渡院……一套合院可以拥有6个院子，每个院子都有不同的景观和功能。
而且，为了保护院子的私密性，所有合院户型北面的卧室和功能空间都不开窗，南北两户互不可见，确保私密。
虽然是首次推出合院产品，九章赋却非常有看点。据说项目开放之前，就有很多同行去参观学习。
为了研发没接触过的新产品，据说东原还专门在上海建了一个研发基地，预先把合院造了一遍。所有的屋檐、门窗细节、栏杆等20多套模具，都是先在基地定制完成，降低新作品的失误风险。
四、精装细节上，根据城市和项目特点，进行人性化提升
作为定制化的高定产品，印长江产品系在微观细节的雕琢中，会花很多心思。
①呵护耳朵的门窗系统，图书馆级别静音
由于选址普遍在核心地段，为了减少噪声干扰，印长江系列产品都采用了LOW-E玻璃和YKK系统门窗，隔音效果非常明显，关上窗户室内噪音的测试值仅30分贝，属于图书馆级别的静音效果。
②15°倾斜设计的阳台栏杆，增强舒适性
对于拥有一线景观的项目，除了放大景观，还要提高人在观赏景观时的舒适度。为此，印长江系列产品的阳台栏杆都向内倾斜15°，让业主观景时手臂的摆放角度更自然。
③小小踢脚线，也有特殊防潮工艺
临江临湖的印长江项目，往往空气会相对潮湿。为解决地暖运行后潮气影响木地板的问题，东原还对踢脚线节点进行了改良，与厂家多次实验后，印长江系列产品在室内的踢脚线上设置了排气通道，生产出独家定制款的踢脚线，彻底解决防潮难题。
逻辑三：
从硬件到服务
重视长期居住体验
建房子是一时的，而生活是无限延伸的。在行业进入长期主义的竞争后，业主收房以后的社区生活品质，才是影响企业口碑的关键。之前给大家分享过东原的长期主义理念，一是在规划时就要充分考虑业主5年以后的使用体验。二是社区的保养维护也要纳入企业的服务范围。三是社区的运营服务，需要长期的投入。
印长江系列在硬件之外，也延续了东原的产品基因，重视这种“软实力”的打造，配置了东原高端物业服务——东御会，能提供大部分项目做不到的长期服务。
1、 给业主提供丰富的圈层资源
类似前面提到的“九雅荟”，东御会也整合了大量的世界级品牌资源，例如国内外高端奢侈品牌、五星级酒店、航海俱乐部、马术会所、医院等资源，业主住进印长江，获得的价值不仅是美好的居住环境，还有高端的生活圈层和丰富的附加资源价值。
成都印长江东御服务团队
2、提供生活管家式服务
东原印长江的服务，几乎可以媲美高端酒店式公寓。“7对1”的服务效率，能替业主照顾生活的各个方面。男主人出差，管家能帮忙预订机票、安排接机；女主人逛完街，战利品可以托运回家；小孩放学，管家可以完成接送；下雨天回家，有人全程撑伞……
小结
一方面能向市场展示企业的产品力，另一方面，也可以为标准产品线锻炼人才，储备经验。标准化产品做多了地产人，最好多看一看这类项目，不仅能激发日常工作中的灵感，对理解行业的产品进化趋势也很有帮助。
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