房地产市场风起云涌，在疫情常态化时期、政策渐趋收紧的今天，房地产企业如何在竞争中生存，并回应日益升级的消费需求？
PDT地产设计趋势近期与绿地江西区域管理总部技术管理中心总监助理王钧进行了一场深度对话，他从绿地产品体系出发，阐释了绿地作为世界五百强企业所传递的价值，同时基于自身经验展望了未来地产设计趋势，并表达了对新一代设计师的期望。
王钧
绿地江西区域管理总部
技术管理中心总监助理
王钧深耕地产设计领域十余年，曾在多家一线及标杆房企区域公司担任要职，对于酒店、甲级办公、住宅精装有着多维度精装体系化管理经验，打造了全球第一华邑酒店、绿地中央广场、绿地朝阳中心等标杆产品。
#01
绿建百科：房子是没有屏幕的手机
PDT：请您简单介绍一下您的职业履历。
王钧：2009年，我以一名室内设计师的身份进入这个行业，在期间经历了几次身份的转换，最终任职于江西绿地，时至今日已经有12年了。
PDT：当前地产集团都在强化地产产品力，绿地在这方面是如何打造产品力的？
王钧：绿地一直非常注重产品力的打造，同时绿地产品种类相较其它地产公司也更为丰富，如在规划层面打造了宜居社区绿地“光明城市”，在住宅方面推出了“绿地健康宅”、“绿地科技宅”，在商业方面建设了“绿地全球贸易港”，并以此作为平台打造了具有全球影响力的进博会，同时绿地还有会展、酒店、特色小镇、医疗、康养等多种产业类型。绿地不光针对某一类产品线进行产品力迭代提升，而是形成了一整套产品矩阵，以期带给客户更多场景体验。
PDT：您会用哪些关键词描述绿地的产品特点，希望向外传递怎样的价值？
王钧：绿地住宅产品特点可以用四个字来概括——绿、建、百、科。“绿”指的是绿色环保；“建”是对水、空气等生活环境的关注；“百”指的是建造持久，也指可以适应不同家庭结构变化的可变宅；“科”指的是科技，我们希望未来能将“房子是没有屏幕的手机”这样的理念实践到具体的产品中。
PDT：在您看来，作为设计管理者，打造出市场表现好的项目需要有哪些前提？
王钧：稀缺性，个人认为这是打造出市场表现好的项目的关键前提。展开来说，稀缺性可以分为外部稀缺和内部稀缺。外部稀缺，指的是该项目拥有稀缺地段、稀缺的配套、稀缺资源（如靠江、临湖等）、稀缺的顶尖学区、稀缺的交通性（如地铁、快速路等）。内部稀缺，是指打造稀缺性产品，如稀缺性的规划、户型、景观、建筑等。外部稀缺是拿地前就注定的，无法改变，但内部稀缺性完全是我们可以把握与制造的。
PDT: “安南小镇”自2018年开放以来获奖无数，2019年更是荣获中国特色小镇排名第九，成为享誉全国的成功特色小镇。可否分享一下这个项目具有哪些特殊的价值意义？打造特色小镇的产品逻辑是怎样的？设计如何驱动后期运营？
王钧：绿地项目大多都是超级大盘，对于普通住宅类产品来说，是打造某一类产品，对于超级大盘来说，如何成功地打造产品矩阵是我经常要思考的问题。
安南小镇项目是个典型的例子，整个项目总用地面积1382亩，总建筑面积130万平方米，面对这种大体量的项目的时候，绿地“产品树”的多样性优势就体现出来了。我们团队之前已经操盘过绿地卢塞恩小镇与绿地象南项目，对于特色小镇类型的项目已经积累了不少经验。致力于打造“绿地特色小镇3.0版本”的安南小镇，最重要的是找到项目自身的特色与稀缺性，项目强调“14项辨识度”和“10项记忆点”，围绕“一核四轴六片区”来进行塑造。
安南小镇以建筑与自然、地域文化的和谐相处为原则，策划了一条“十里香弄”轴线，打造城市展示面，同时最大保留原有生态地貌，利用场地优势资源，策划网纹红土遗址公园这个营销爆点。如何让一个大体量项目持续发光发热，是很多小镇项目的最大难题，因此贴合项目开发节奏打造多维度的特色IP，成为了我们的一张王牌。
2018年首次开放的小镇中心集展览、销售、商业、酒店等多个功能于一体，是一个“小而美”的的开放式艺术街区，小镇中心的核心位置坐落着可以仰望星空的玻璃花房，旁边的销售中心也是以花为元素进行了艺术设计，随后开发的网纹红土公园占据了项目的绝对C位，相信来过的人都会被它独特的地形深深震撼。
2019年开放的梯田花海位于小镇中心的后方，起到了串联二批次开发项目的重要作用。
今年最新打造的特色IP安南游邑精品民宿位于网纹红土公园另一端，飞碟状的树屋酒店与四周的树林完美融为一体。
随着IP不断出现，安南小镇逐步完成了蜕变，走向成熟。同时绿地的商业团队早在项目建设的过程中就推出了众多的旅游度假策划。目前安南小镇绿地暇咖岛已经是国家3A级景区，也是城市周末“微度假”的打卡之地。
安南小镇旅游地图
PDT：在规划设计到落地的过程中，遇到过哪些困难，是如何解决的？
王钧：这个项目在设计过程中难点不断，当时，各方对于如何利用这块看似荒芜的网纹红土存在着很大争议。实际上，我们在拿地的初期并没有注意到这块稀缺资源。最终在技术人员的坚持下，同时在货值最大化的基础上，保留了这块璞玉。
在设计安南民宿的时候，每个专业团队都拿出了非常优秀的资源，大家平时都喜欢自己做主角，但一场好的电影需要主角，也需要配角做好绿叶，不抢戏不出戏，所以遇到这么有特点的项目，室内如何融入建筑与景观成为了这个项目重点关注的部分。为此，设计院对建筑与景观的文本进行了反复的打磨，从内部客房反提了许多意见到外部建筑、结构与景观，小到玻璃分缝的位置，大到树屋结构的改动，各专业充分交流，最终大家一同呈现了一个完美的作品。
绿地安南小镇
小镇花房
网纹红土遗址公园
网纹红土
梯田花海
安南游邑精品民宿
安南游邑精品民宿大堂
安南游邑精品民宿大床房
#02
重视产品性，回归住宅的居住属性
王钧：要全面地谈十年来中国住宅的变化是非常难的，因为它涉及到方方面面，观察角度不同看到的东西是不一样的。以设计风格与户型需求这两个角度为例。从风格来讲，从十多年前行业清一色流行欧式新古典、Art Deco装饰主义，后来逐渐过渡到轻奢、现代风格，到近几年来新中式、极简风越来越流行。人们对住宅的户型需求也从大多数人满足刚性需求，少部分人满足改善需求，到如今整个市场需求是颠倒过来的。
这些变化规律背后的逻辑是什么？我相信很难一言蔽之，但从宏观角度来说，中国经济发展对其产生了重要推动作用，就拿审美来说，中国近年来硬实力的变强，也带动了软实力的变化，文化自信也让人们的审美产生了巨大变化，因此对于自己日夜相处的房子我们也更愿意刻上自己文化的符号。
PDT：您如何看待未来的地产设计发展趋势？
王钧：随着政府“房住不炒”以及“双减”政策的实施，房地产开发体系将要发生巨大变化，从拿地模式到开发模式，包括人员架构都要适应这种变化。未来的趋势很难说得准确，高周转的模式也许会变成一段历史，但我相信未来的房子一定会回归到它自身的居住属性上，可以满足人们新的需求，成为容纳未来生活方式的新场所。
PDT：面对市场环境变化您有怎样的策略或者说对未来有哪些期待？
王钧：大家都在说地产黄金时代已经过去了，但实际任何事物发展的规律都有起伏，是波浪式前进的。处在波峰时释放产能，做加速运动，处在波谷时需要苦练内功，研发创新，积蓄力量。危机向来都是辩证的，住宅如果不回归居住属性，它的产品性也不会如此受到重视。除此之外，目前地产行业比较注重前端的管理，后端运营服务与前端产品联系不够，相信未来这一部分也是可以深耕的。
#03
多维度思考，建立设计思维体系
PDT：您认为成为一名好的设计师应该具备哪些品格？
王钧：我觉得一名好的设计师应当是具有独立设计思维体系的，其中应当具备以下几点：个人风格的独特性、产品价值点的挖掘能力、对市场的解读能力，以及对设计还原度的控制能力。
PDT：我们可以从哪些维度去理解“甲方思维”？
王钧：在我看来，每个人、每种职业都有它特定的思考维度，其聚焦性伴随着的是局限性。十几年前，我从设计公司转入地产公司，当时的我还是设计师思维，比较看重效果与功能。随着时间的推移，外部条件的变化和内部认知的不同，令我对行业有了不一样的看法。
现在的我认为，甲方思维不应该局限于从技术角度来谈，还需要有前端的销售思维、成本思维、品控思维，后端的物业运营思维，再加上产品这五个维度去考虑，才构成完整的甲方思维。
PDT：您如何看待现在甲方乙方的关系？
王钧：甲方乙方两者的关系非常的微妙。随着这个行业人员的流动，大家都在不断扩大自己的认知深度和思考角度，甲方乙方逐渐从以前较为对立的两面慢慢走向了一个共同体。另外，随着政府“房住不炒”原则的不断加码，之前高周转、高杠杆的模式渐渐减缓，大家的工作模式也将发生很大的变化。
以前讲究标准化和快速推进，现在完全不一样了，做一个产品不再是我们发布一个命令，然后设计公司简单执行，我们会邀请设计公司到当地考察地块产品特色，然后再进行精细化的研究。这个过程更像是大家一起创造一个新的东西，当然这个时间也会拉得更长。我觉得这也是促进甲乙方双方关系改变的原因之一。
PDT地产设计趋势 × 快问快答
PDT：您理想中的好设计有怎样的标准？
王钧：对我们地产来说“销售”是检验产品的主要依据，但实际上交房以后业主使用房子的感受才是真正体现出设计的好坏。
PDT：您通常一天的工作状态是怎样的？
王钧：早上我通常会前半个小时到公司安排工作计划和学习，中间掺杂着会议、汇报、跑现场、培训等工作，直到一天的任务完成。
王钧：个人爱好比较广泛，比如电影拉片、地球生物史、地缘政治、足球战术，参加各类展会论坛等等。
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横跨行业产业上下游
高屋建瓴，深刻追溯
回顾过去，正视当下，看见未来
翻开《PDT.人物》访谈集，你将迅速发现这是一座扎根地产设计领域横跨行业上下游产业链研究的智库，我们与活跃在海内外地产、设计界一线的领军人物展开深入对话，回溯成功企业发展历程，发现与分析前沿信息，同时呈现具有创新意义的行业思考。