北京天健兴业资产评估有限公司
目录
资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告 ...... 4
一、 委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 4二、 评估目的 ...... 21
三、 评估对象和评估范围 ...... 22
四、 价值类型 ...... 40
五、 评估基准日 ...... 40
六、 评估依据 ...... 40
七、 评估方法 ...... 45
八、 评估程序实施过程和情况 ...... 57
九、 评估假设 ...... 60
十、 评估结论 ...... 61
十一、 特别事项说明 ...... 63
十二、 资产评估报告的使用限制说明 ...... 68
十三、 资产评估报告日 ...... 69
资产评估报告附件 ...... 71
北京天健兴业资产评估有限公司
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目涉及中国市政工程西南设计研究总院有限公司股东全部权益价值
二、评估对象：中国市政工程西南设计研究总院有限公司的股东全部权益。
三、评估范围：中国市政工程西南设计研究总院有限公司的全部资产和负债。
四、价值类型：市场价值。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论：
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目涉及中国市政工程西南设计研究总院有限公司股东全部权益价值
资产评估报告天兴评报字[2023]第0998号甘肃祁连山水泥集团股份有限公司、中国城乡控股集团有限公司：
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托人一概况
1.基本信息
北京天健兴业资产评估有限公司
石材加工，计算机技术开发，建筑材料的批发零售。
2.历史沿革及公司股权结构
9.11元，募集资金净额为人民币69,805.62万元，其中股本为7,900.00万元，资本公
北京天健兴业资产评估有限公司
积为61,905.62万元。公司注册资本变更为47,490万元，总股份变更为47,490万股。
截至评估基准日，祁连山水泥总股本未发生变化。
3.公司股权结构
截至评估基准日，甘肃祁连山水泥集团股份有限公司前10大股东情况如下表所示：
前10大股东情况表
（二）委托人二概况
1.基本信息
企业名称：中国城乡控股集团有限公司（以下简称“城乡控股集团”）
企业信用代码：911100001020250147
注册地址：武汉经济技术开发区创业路18号
北京天健兴业资产评估有限公司
2.历史沿革
中国城乡控股集团有限公司成立于1984年9月，前身系根据中华人民共和国城乡建设环境保护部《关于成立中国农房建筑材料公司的通知》（（84）城办字第427号）、《关于中国农房建筑材料公司申请注册登记的函》（（84）城计字第524号）组建的“中国农房建筑材料公司”，注册资本1亿元，为中华人民共和国城乡建设环境保护部直属企业。
1987年，城乡控股集团由“中国农房建筑材料公司”变名为“中国村镇建设发展公司”；1991年11月，城乡控股集团由“中国村镇建设发展公司”变名为“中国村镇建设发展总公司”，注册资本变更为6,646万元；1993年7月，城乡控股集团由“中国村镇建设发展总公司”变名为“中国城乡建设发展总公司”。
2000年，根据国经贸企改（1999）233号文件，城乡控股集团与建设部脱钩并入中国房地产开发集团公司，城乡控股集团注册资本变更为5,179万元，由中国房地产开发集团公司100%持股。
2011年7月，根据中国房地产开发集团公司唯一股东中国交通建设集团有限公司《关于同意中交地产与中房集团所属相关企业股权转让的批复》（中交规字〔2011〕176号），中交置业有限公司（原名称为“中交地产有限公司”）以协议转让的方式收购城乡控股集团100%股权，2011年8月，中国房地产开发集团公司与中交地产有限公司完成《股权转让协议书》的签署。
北京天健兴业资产评估有限公司
2012年，根据《关于中国城乡建设发展总公司改制的批复》（中房规字[2012]303号）城乡控股集团整体改制为中国城乡建设发展有限公司，由中交置业有限公司出资，并更名为“中国城乡建设发展有限公司”，同时注册资本变更为6,205.48万元，由上海上会会计师事务所有限公司出具《验资报告》（上会京验B字（2012）第166号）。
2014年2月，中国城乡建设发展有限公司股东中交置业有限公司作出决定，同意增加中国城乡建设发展有限公司注册资本金至86,205.48万元。
2016年4月，中交置业有限公司将持有城乡控股集团100%的股权无偿转让给中交房地产集团有限公司并修改章程。
2018月7月，根据中交房地产集团有限公司唯一股东中国交通建设集团有限公司出具《关于同意将中国城乡建设发展有限公司100%股权无偿划转至中国交通建设集团有限公司的批复》（中交战发（2018）173号），决定将中交房地产集团有限公司持有的城乡控股集团100%股权无偿划转至中国交通建设集团有限公司。2018年7月，根据中国交通建设集团有限公司出具的股东决定，将城乡控股集团注册资本人民币由5,000.00万元增加至500,000.00万元。本次划转完成后，城乡控股集团成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司。
2018年8月，城乡控股集团由“中国城乡建设发展有限公司”变名为“中国城乡控股集团有限公司”。
3.公司股权结构
截至评估基准日，股权结构如下表所示：
股权结构表
单位：人民币万元
北京天健兴业资产评估有限公司
（三）被评估单位概况
1．基本信息企业名称：中国市政工程西南设计研究总院有限公司（以下简称“西南院”或“公司”）
2．历史沿革
（1）1994年2月，西南院设立
根据中国市政工程西南设计研究院《关于申办企业法人注册登记的报告》（93）国诚蓉设字第66号、1993年12月的《中国市政工程西南设计研究院章程》及其递交给四川省工商行政管理局的说明，西南院的前身为中国市政工程西南设计研究
北京天健兴业资产评估有限公司
（2）2001年，主管部门变更
2001年12月，中国房地产开发集团有限公司签署了《中国市政工程西南设计研究院章程》。
2001年12月，西南院完成了上述变更事项的工商登记及备案手续。
（3）2008年6月，增资
北京天健兴业资产评估有限公司
根据《企业国有资产产权登记证》，中国市政工程西南设计研究院依法占有、使用国有资本35,199千元，其企业集团或企业管理部门为中国房地产开发集团公司。
（4）2013年11月，股权划转
（5）2013年12月，改制为有限责任公司
北京天健兴业资产评估有限公司
中国交通建设集团有限公司全资持有的一人有限责任公司，并根据公司法建立法人治理结构，改制后的名称为：中国市政工程西南设计研究总院有限公司（最终以工商行政管理机构核准为准）；②根据北京国友大正资产评估有限公司出具的国友大正评报字（2013）第204A号《资产评估报告》，西南院现有33,573.22万元净资产，改制后的新公司注册资本为20,000万元，由中国交通建设集团有限公司以净资产出资20,000万元，剩余净资产13,573.22万元计入改制后新公司的资本公积账目（最终注册资本数额以法定验资机构出具的验资报告确定的金额为准）。
本次改制完成后，西南院的股权结构如下：
单位：人民币万元
（6）2018年9月，股权转让
北京天健兴业资产评估有限公司
本次股权转让完成后，西南院的股权结构如下：
单位：人民币万元
截至本次评估基准日，上述股权结构未发生变化。
3．公司主要资产概况
中国市政工程西南设计研究总院有限公司主要资产包括流动资产和非流动资产。
评估基准日流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、应收账款融资、预付账款、应收股利、其他应收款、合同资产、其他流动资产。非流动资产主要包括长期应收款、长期股权投资、投资性房地产、房屋建筑物类资产、设备类资产、其他权益工具投资、使用权资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产等。主要资产概况如下：
（1）货币资金
货币资金由库存现金、银行存款和其他货币资金三部分组成。
（2）投资性房地产
（3）房屋建筑物类资产
北京天健兴业资产评估有限公司
纳入评估范围内的房屋建筑物主要包括办公用房、住宅用房、车位等，分布成都、重庆、南宁、深圳、贵阳等地，建筑面积合计89,828.56㎡。结构主要为钢混结构、框架结构和砖混结构，绝大部分房屋建筑物建购置于1999年-2019年，少数房屋建筑物建购置于1958年-1994年。其中，研发中心新办公楼共421个车位合计16,284.00㎡，为不计容人防车位。剔除上述车位后的房屋建筑物建筑面积合计73,544.56平方米，截至评估基准日，上述房屋均已办理房屋所有权证或不动产权证。企业资产日常使用及管理状况良好。
（4）设备类资产
①车辆
纳入评估范围内的车辆共78辆，均属非营运车辆，主要用于公务、生产等方面轿车和客车等。购置并启用于2008年至2022年间。证载权利人均为中国市政工程西南设计研究总院有限公司。截止评估基准日，待报废车辆1辆，账面原值320,230.00元，账面净值0.00元。已处置车辆1辆，账面原值228,100.00 元，账面净值0.00元。其余车辆均可正常使用。
②电子设备
电子办公设备为各类计算机、空调机、打印机、复印机等办公用设备，设备购置并启用于1998年至2023年间，分布在各办公区域内。
上述设备目前均由被评估单位自用，所有设备均可正常使用。
（5）固定资产-土地
纳入评估范围内的土地共5宗，宗地面积合计13,318.45㎡。其中有1宗为三供一业资产，属于待移交资产，宗地面积为100.00㎡。截至评估基准日，上述土地均已办理土地使用权证，证载权利人均为被评估单位本身或其前身。
（6）长期股权投资
纳入评估范围的长期股权投资共计2家，均为全资子公司，具体明细如下。
单位：人民币万元
北京天健兴业资产评估有限公司
（7）其他权益工具投资
纳入评估范围的其他权益工具涉及上市公司股票投资1家，非上市公司股权投资19家，具体明细如下：
单位：人民币万元
注：截止评估基准日，绵阳旭蓝汇智环保科技有限公司和阆中众成水环境治理工程有限公司处于中止状态。
（8）企业申报的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产包括中国市政工程西南设计研究总院有限公司所拥有土地、商标、专利、软件著作权和其他无形资产。其中，土地使用权为固定资产-土地中的三宗；专利183项，有7项为西南院与其他公司共有产权，剩余176项为
北京天健兴业资产评估有限公司
西南院单独持有；商标4项，均为西南院单独持有；著作权15项，有6项为西南院与其他公司共有产权，剩余9项为西南院单独持有；其他无形资产主要为贵阳分院车位使用权和超融合软件（存储虚拟化、网络虚拟化）系统、3D3S Design系统和盈建科等软件。
（9）企业申报的其他表外资产情况
纳入评估范围的表外资产为上述商标、专利和著作权，截至评估基准日正常使用，未对外进行许可，未发生诉讼、抵押、无效请求。
4．公司主营业务概况
（1）主营产品或服务
（2）经营模式
西南院隶属于工程技术与设计服务行业，工程技术与设计服务行业的经营模式是根据设计合同要求及规范进行设计。企业通过招投标承接设计业务，中标后签订设计合同，业主根据设计合同和验收截点支付设计费。
（3）生产经营管理及资质情况
1）经营管理内容：
①主营产品或服务
②经营模式
设计院现状业务类型以咨询、设计和监理为主，具有全过程咨询业务的先天优势。按照产业链向前端和后端延伸，全过程咨询业务分为投资决策、建设实施和运营维护三大阶段，进一步可细化为项目决策、勘察设计、招标采购、工程施工、竣工验收、运营维护六个阶段。可采用拓展全过程咨询、某阶段和某几个阶段咨询等灵活的模式开展业务。拟选择的业务类型如下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
主要客户：有建设需求的单位，有技术咨询、服务需求的建设或施工单位。
主要销售区域：成都、重庆、南宁、深圳、贵阳等地。
主要客户：珠海中冶基础设施建设投资有限公司、中城乡（霸州）水环境综合治理有限公司、中交第三公路工程局有限公司、中城乡（泉州）水务投资有限公司等。
③销售模式
西南院销售模式分为投标和业主直接委托两种形式。
A.投标
对于需要投标的项目，首先，西南院通过各种渠道获取与自身业务有关的项目信息，并准备投标前期工作；然后，西南院投标决策层商议是否投标，商议通过后，西南院市场部进行投标报名文件编制以及按照资格审查要求编制资格预审文件；获得正式投标资格后，西南院根据需要召开投标启动会，并对标书进行编制、审核。西南院在规定的时间内将制作完成的标书递交给招标人，并参加开标会，如果中标，则办理中标手续并领取中标通知书;如果未中标，则收回投标保证金或保函。
北京天健兴业资产评估有限公司
B.业主直接委托对于符合《中华人民共和国招标投标法》相关法律法规不需要招标的项目，业主单位综合考虑勘察、设计、咨询、测量、检测等单位的资质、过往业绩和技术方案品质等相关因素，通过商务谈判，直接委托项目承接单位。西南院相关业务部门根据潜在客户的书面或口头委托,在企业内部相关部门的协助配合下，与客户进行商务谈判,达成共识后，启动合同审查会签流程，经主管部门、相关职能部门会签，并根据授权由部门领导或公司领导审批，最终与项目业主签署合同。
2）目前，西南院持有资质证书9项，具体如下：
5．公司组织结构及人力资源
（1）组织结构图
北京天健兴业资产评估有限公司
（2）人员情况
截止目前，公司在岗员工1300余人，其中本科以上学历占90%，高级职称以上专业技术人员占40%。
6．财务状况表及经营成果
财务状况表（合并口径）
单位：人民币万元
财务状况表（母公司口径）
北京天健兴业资产评估有限公司
单位：人民币万元
经营状况表（合并口径）
单位：人民币万元
经营状况表（母公司口径）
单位：人民币万元
北京天健兴业资产评估有限公司
上表中2020年和2021年财务数据经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具众环审字（2022）0215230号无保留意见审计报告；2022年和评估基准日的财务数据经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具众环审字(2023)0205411号无保留意见审计报告。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
（五）委托人和被评估单位的关系
委托人一为本次置出资产交易对手，被评估单位为本次资产置入交易对手委托人二子企业。
二、评估目的
北京天健兴业资产评估有限公司
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为中国市政工程西南设计研究总院有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为中国市政工程西南设计研究总院有限公司于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值372,134.71万元，总负债账面价值为298,602.16万元，净资产账面价值为73,532.55万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：人民币万元
委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具众环审字(2023)0205411号无保留意见审计报告。
（三）对企业价值影响较大的主要资产情况
北京天健兴业资产评估有限公司
1.纳入评估范围内的房屋建筑物（含投资性房地产）建筑面积合计93,618.65平方米，其中，投资性房地产有1项房屋职工食堂为三供一业资产，建筑面积合计
除外购的未办证92.46平方米商品房外，上述其他房屋建筑物（含投资性房地产）所占用土地均已办理土地使用权证或不动产权证。
2.纳入评估范围内的土地共5宗，宗地面积合计13,318.45㎡。其中有1宗为三供一业资产，属于待移交资产，宗地面积为100.00㎡。截至评估基准日，上述土地均已办理土地使用权证，证载权利人均为被评估单位本身或其前身。
3.企业申报的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产包括中国市政工程西南设计研究总院有限公司所拥有土地、商标、专利、软件著作权和其他无形资产，账面价值为43,017,653.46元。其中，土地使用权为固定资产-土地中的三宗，其余无形资产具体类型及特点如下：
（1）商标、专利、软件著作权
纳入评估范围的专利共计183项；商标4项；著作权15项。具体情况如下：
①专利权：
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
上述专利权中，有7项为西南院与其他公司共有产权，剩余176项为西南院单独持有。
②商标权：
③著作权：
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
上述著作权中，有6项为西南院与其他公司共有产权，剩余9项为西南院单独持有。
（2）无形资产-其他无形资产
纳入评估范围的其他无形资产主要包括：
1.盈建科软件、InfoWorks ICM软件、超融合软件（存储虚拟化、网络虚拟化）系统等。
2.贵阳分院车位使用权。
（四）企业申报的表外资产的情况
纳入评估范围的表外资产为上述商标、专利和著作权。
（五）引用其他机构出具的报告情况
无。
四、价值类型
根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产
北京天健兴业资产评估有限公司
权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
（二）法律法规依据
北京天健兴业资产评估有限公司
11. 《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令，国务院2020年732号令）；
12. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）；
13. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年378号令，国务院令第588号修订，国务院令第709号修订）；
14. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；
15. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
16. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
17. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
18. 《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》（国资发产权[2014]95号）；
19. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第97号）；
20. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令714号）；
21. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令134号）；
22. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第65号）；
23. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；
24. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；
（三）评估准则依据
北京天健兴业资产评估有限公司
1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
9. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
10. 《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）；
11. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
12. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
13. 《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49 号）；
14. 《著作权资产评估指导意见》（中评协〔2017〕50 号）；
15. 《商标资产评估指导意见》（中评协〔2017〕51 号）；
16. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
17. 《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》（中评协〔2019〕39号）；
18. 《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协〔2020〕38号）；
19. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
20. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
21. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
22. 《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）。
（四）资产权属依据
1. 国有产权登记证、企业法人营业执照、公司章程；
2. 土地使用证、土地使用权出让合同；
北京天健兴业资产评估有限公司
3. 房屋所有权证（或房地产权证不动产权证书）；
4. 机动车行驶证及登记证；
5. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
6. 专利证书；
7. 商标证书；
9. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
2. 《基本建设项目建设成本管理规定》（财建[2016]504号）；
3. 《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号）；
5. 《房屋完损等级及评定标准》（城住字[1984]第678号）；
6. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
7. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；
8. 被评估单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
12. 被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
13. 被评估单位提供的历史年度审计报告、未来年度经营计划、盈利预测等资料；
北京天健兴业资产评估有限公司
15. 《机电产品报价手册》（2023年）；
16. 《资产评估常用数据与参数手册》；
17. 被评估单位提供的《资产评估申报表》、《收益预测表》；
18. 行业及地方工程造价信息；
19. Wind资讯数据终端；
20. 与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，中国市政工程西南设计研究总院有限公司可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对中国市政工程西南设计研究总院有限公司资产及负债展开全面的清
北京天健兴业资产评估有限公司
查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于中国市政工程西南设计研究总院有限公司具有独立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据中国市政工程西南设计研究总院有限公司历史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。本次评估，按照母公司口径对被评估单位展开评估，由于单体口径公司与同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
因此，本次评估选用收益法和资产基础法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1. 流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、应收账款融资、预付账款、应收股利、其他应收款、合同资产、其他流动资产；负债包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、其他流动负债、租赁负债、长期应付款、专项应付款、递延所得税负债、长期应付职工薪酬。
（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金，通过盘点库存现金、
北京天健兴业资产评估有限公司
核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。其中外币资金按评估基准日的外币汇率折算为人民币值。
（2）应收票据、应收账款融资：根据票据备查簿及票面信息核实应收票据的种类、出票日、票面金额和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等信息。在核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值，对企业计提的坏帐准备评估为零。
（3）应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于部分款项可能无法收回的，在难以确定无法收回账款的金额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额，欠款时间和原因，款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能无法收回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，评估为零。
（4）预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于有确凿证据表明无法收回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。
（6）合同资产：指企业已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。合同资产应以预期信用损失为基础计提减值。被评估单位根据历史经验数据分析确定合同资产的信用减值损失模型进行计提。
被评估企业的工程施工项目以总包合同确定合同收入，以分包合同确定合同
北京天健兴业资产评估有限公司
成本，按照投入法确定履约进度（累计实际发生的成本/预计合同成本），按照结算金额与预计合同收入确定结算百分比，当履约进度大于结算百分比时，确定为合同资产，当结算百分比大于履约进度时，确定为合同负债。合同资产的账面值=预计合同收入×（履约进度-结算百分比）
根据以上确定原则，合同资产的账面价值确定过程中，已包含一定的毛利，评估人员核对总包合同、分包合同、履约进度，结算凭证的基础上，并参考企业确定合同资产的信用减值损失模型确定风险损失，以核实后的账面价值确定评估值，企业计提的信用减值损失评估为零。
（7）其他流动资产：评估人员向被评估企业调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位基准日纳税申报表及纳税记录，以及评估基准日应交税费的记账凭证等，以核实无误后的账面价值作为评估值。
（8）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按相应税负计算。
2. 非流动资产的评估
（1）长期应收款：核算内容为履约保证金等。评估人员查阅工程项目合同、账册等资料，在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析款项数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素。采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。
（2）长期股权投资、其他权益工具投资
①全资长期股权投资
对全资长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
②其他参股长期股权投资
北京天健兴业资产评估有限公司
对其他参股长期股权投资，由于不具备整体评估的条件，评估人员根据被投资单位的实际情况，取得被投资单位评估基准日财务报表，对被投资单位财务报表进行适当分析后，对于按照章程约定同比例出资的被投资单位，采用合理的被投资单位净资产乘以持股比例确定该类参股长期股权投资的评估值；对于评估基准日未同比例出资或者根据公司章程或者PPP项目协议约定的分红比例与出资比例不同的非全资长期股权，盈利企业按照实缴比例确定为评估值，亏损的按照认缴比例确定评估值。对处于中止状态、未取得基准日财务报表的部分单位，以审定账面值确定为评估值。对于股票投资，本次参考评估基准日收盘价确定评估值。
（3）投资性房地产、固定资产-房屋建筑物
1）采用成本法评估的房屋建筑物类资产
此类房屋主要为企业自建的办公用房、科研用房及配套附属设施，由于当地类似房屋建筑物的租、售实例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法。
根据本项目的性质和房屋建筑物类资产的特点，本次评估采用房地分估路径。房屋建筑物类资产评估值计算式如下：
评估值=重置成本×成新率
① 重置成本
根据评估范围内房屋建筑物类资产的特点、性质以及被评估单位的情况，本次评估重置成本的计算式如下：
重置成本=建筑安装工程费+前期及其他费+资金成本-增值税进项税
A.建筑安装工程费
根据被评估单位提供的工程结算书等有关资料以及通过现场调查所掌握的房屋建筑物类资产的工程特征、技术数据，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及评估基准日当地的工程造价信息，测算得出房屋建筑物类资产的建筑安装工程费。
B.前期及其他费
前期及其他费包括前期工作咨询费、项目建设管理费、招标代理费、环境影响评价费、勘察设计费、工程监理费、城市基础设施配套费等。通过调查当地同类建设项目的平均费用水平并参考相关计费标准结合本建设项目的规模和性质确定各
北京天健兴业资产评估有限公司
项费率。
C.资金成本根据房屋建筑物类资产所在建设项目正常的建设期和评估基准日有效的贷款市场报价利率，以建筑安装工程费、前期及其他费之和为基数按照资金均匀投入计算。D.增值税进项税根据相关法规，增值税进项税包括建筑安装工程费中的增值税进项税（税率9%）、前期及其他费中的增值税进项税（税率6%）。
② 成新率
经分析，未发现房屋建筑物类资产存在影响成新率的功能性贬值和经济性贬值，因此成新率仅考虑实体性贬值。根据房屋建筑物类资产的经济寿命年限和已使用年限，通过对房屋建筑物类资产的现场调查，综合考虑房屋建筑物类资产的施工、使用、维护、更新改造等状况确定其尚可使用年限，并采用以下计算式测算成新率：
年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
2）采用市场法评估的房屋
对于当地房地产市场较为成熟且可收集到较多类似房地产近期交易实例的，则采用市场法评估。
市场法是指根据替代原理，选择与评估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与评估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。
基本计算公式：P=P’×A×B×C×D×E
式中：P——被估房地产评估价值；
P’——建立比较基础后可比交易实例价值；A——交易情况修正系数；B——交易日期修正系数；C——区位状况修正系数；D——实物状况修正系数；E——权益状况修正系数。
北京天健兴业资产评估有限公司
（4）设备类资产
根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。
1）成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
①重置成本的确定
A.车辆重置成本的确定
车辆重置成本由购置价、车辆购置税和牌照及杂费（如验车费、牌照费、手续费等）及可抵扣的增值税等构成。计算公式如下：
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+牌照及杂费-可抵扣增值税
其中：购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定。
B.电子设备重置成本的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场不含税采购价确定。
②综合成新率的确定
A.对于运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于车辆的法定行驶年限，有规定法定行驶年限的按照其规定，无规定法定行驶年限的非营运小型乘用车按照15年计算。
年限成新率=（车辆法定行驶年限-已行驶年限）/车辆规定行驶年限×100%
里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%
B.对于电子设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
2）市场法
北京天健兴业资产评估有限公司
对于可询价的车辆和二手设备主要参照市场价格信息确定评估值。对于报废的车辆按照可回收价值进行评估。对于已处置车辆按照处置费用评估。
（5）固定资产-土地使用权
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
① 基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。基本计算公式如下：
式中：──待估宗地价格；
──某用途、某级别(均质区域)的基准地价；──宗地地价修正系数；──估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；──土地开发程度修正值。
② 市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。基本计算公式如下：
式中：──待估宗地价格；
──比较实例价格；──待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；──待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
北京天健兴业资产评估有限公司
──待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；──待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；──待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。
（6）使用权资产
（7）无形资产-土地使用权
纳入评估范围内的土地使用权为3宗划拨地转出让地需补缴的土地出让金。
经核实，该部分补缴出让金对应的土地使用权已在固定资产-土地中评估，避免重复评估，此处评估为零。
（8）其他无形资产
本次评估范围内的其他无形资产主要为企业外购软件、车位使用权和账外专利、商标、软件著作权等。
1）企业外购软件
2） 车位使用权由于当地市场可收集到较多类似车位近期交易实例，本次采用市场法进行评估。
3） 商标权
商标权的常用评估方法为收益法、市场法和成本法。
市场法：主要是通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或相近似的商标作为参照物，针对各种价值影响因素，将被评估商标与参照物商标进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定商标的价值。
由于我国商标市场交易目前尚处初级阶段，使得商标的公平交易数据采集较为困难，因此市场法在本次评估中不具备操作性。
北京天健兴业资产评估有限公司
收益法：以被评估商标未来所能创造的收益的现值来确定评估价值，对商标等无形资产而言，其之所以有价值，是因为资产所有者能够通过销售商标产品从而带来收益。
其适用的基本条件是：商标具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。被评估单位自有注册商标非驰名商标或著名商标，商标在企业经营中产生的的超额贡献并不明显，本次评估中不适宜采用收益法。
成本法：依据商标权形成过程中所需要投入的各种费用成本，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
根据对被评估单位尽调，本次评估对商标采用成本法进行评估。
成本法评估是依据商标权无形资产形成过程中所需要投入的各种费用成本等作为重置价值，然后再扣出各种贬值因素，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
商标的成本法基本公式如下：
P=C
×（剩余保护年限/法定保护年限）+C
+C
式中：P——评估值
——注册费或续展费C
——设计费C
——代理费3）技术类无形资产（专利、软件著作权）技术类无形资产的基本评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是通过估算技术类无形资产重置成本和贬值率来评估技术类无形资产价值的方法，技术类无形资产的成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。由于其成本存在不完整性、弱对应性、虚拟性等特性，成本法的评估结果往往难以准确反映技术类无形资产的市场价值，因此本次不采用成本法评估。
北京天健兴业资产评估有限公司
市场法是将待估技术类无形资产与可比技术类无形资产的交易案例进行比较修正后确定技术类无形资产价值的方法。由于难以收集到类似技术类无形资产的交易案例，本次不采用市场法评估。
本次评估技术类无形资产采用收益法评估，收益法基本公式如下：
式中：V—技术类无形资产评估值；
n—收益法年限；Ri—未来第i年技术类资产的收益额；r—折现率。
（9）长期待摊费用
评估人员抽查了相关的原始入账凭证、合同等，核实其核算内容的真实性和完整性，经核实，长期待摊费用原始发生额真实、准确，摊销余额正确。对于自有房屋的装修费用，由于评估时，房屋评估价值已包含装修费用，因此对应的长期待摊费用评估为零；对于租用的房屋装修费，按照核实后的摊余成本确认评估价值。
（10）递延所得税资产
在核查账簿，原始凭证的基础上，对因计提的减值准备、长期应收折现额、公允价值变动、租赁负债、税务亏损、内退福利等确认可抵扣性差异产生的所得税资产，评估人员结合相关科目基础数据以及评估基准日被评估单位适用的所得税率，核实了递延所得税资产的计算过程，按核实后账面值确定评估值。
（11）其他非流动资产
核算内容为企业的一年以上质保金。评估人员抽查了相应的凭证，与账面金额核对无误。以可回收的金额作为评估值。二）收益法
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营
北京天健兴业资产评估有限公司
性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
1．计算模型E＝V－D公式一
V＝P＋
公式二
上式中：
E：股东全部权益价值；V：企业整体价值；D：付息债务评估价值；P：经营性资产评估价值；
：溢余资产评估价值；
’E
：（未在现金流中考虑的）长期股权投资评估价值。其中，公式二中经营性资产评估价值P按如下公式求取：
()??
()
()
nnnt
tt
rgrRrRP
?+=
+??++?=?
公式三
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）公式三中：
tR
：明确预测期的第t期的企业自由现金流t：明确预测期期数1,2,3，···，n；r：折现率；
1n+R
：永续期企业自由现金流；g：永续期的增长率，本次评估g=0；n：明确预测期第末年。2．模型中关键参数的确定
（1）预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
北京天健兴业资产评估有限公司
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率T）－资本性支出－营运资金变动。
（2）收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
（3）折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定。
（4）付息债务评估价值的确定
付息债务是包括企业的租赁负债，按其市场价值确定。
（6）长期股权投资评估价值的确定
对于长期股权投资进行单独评估，选取资产基础法和收益法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位
北京天健兴业资产评估有限公司
1.接受委托及准备阶段
(1)北京天健兴业资产评估有限公司于2023年4月接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
2.现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重要
北京天健兴业资产评估有限公司
(2)资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
(4)企业收入、成本等生产经营情况的调查
3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作。
4.评估汇总阶段
(1)评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法和收益法结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
北京天健兴业资产评估有限公司
级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
九、评估假设
（一）一般假设：
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
（二）收益法评估假设：
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
北京天健兴业资产评估有限公司
重要方面基本一致。
6. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
7. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
8. 假设企业预测年度现金流为期中产生。
9. 假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势。
10. 假设中国市政工程西南设计研究总院有限公司未来年度能保持高新技术企业认定资质，享受15%的所得税优惠税率。
11. 假设中国市政工程西南设计研究总院有限公司未来不再承接工程施工业务，工程施工业务预测基于基准日存量业务，未来不再考虑新增。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，中国市政工程西南设计研究总院有限公司母公司口径总资产账面价值为372,134.71万元，评估价值为444,254.87万元，增值额为72,120.16万元，增值率为19.38%；总负债账面价值为298,602.16万元，评估价值为298,246.87万元，减值额为355.29万元，减值率为0.12%；净资产账面价值73,532.55万元，评估价值为146,008.00万元，增值额为72,475.45万元，增值率为98.56%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
北京天健兴业资产评估有限公司
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
（二）收益法评估结果
经收益法评估，中国市政工程西南设计研究总院有限公司股东全部权益价值评估值为247,726.16万元，增值额为174,193.61万元，增值率为236.89%。
（三）评估结果的最终确定
收益法评估后的股东全部权益价值为247,726.16万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为146,008.00万元，两者相差101,718.16万元，差异率为69.67%。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益法指通过被评估单位预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，是从企业的未来获利能力角度考虑的。
本次评估结论选取收益法的主要理由：通过分析两种方法评估结果的合理性和价值内涵， 我们认为资产基础法是从资产重置的角度反映企业价值，其评估结果难以准确反映企业各项资产和负债作为一个企业整体未来的综合获利能力及风险，而企业的市场价值通常不是基于重新购建该等资产所花费的成本而是基于市场参与者对企业未来收益的预期，收益法从预测企业未来收益的角度反映企业价值。
西南院在市政行业深耕多年，核心专业具有丰富的人力资源、客户、业绩和技术积累，树立了良好的品牌。“十三五”期间，西南院在大项目经营、业务开拓、区域发展、科技创新、人才队伍建设等方面均取得长足进步。西南院连续3年获得“中国工程设计企业60强”，连续3年进入“最具效益工程设计企业”前10。
北京天健兴业资产评估有限公司
1.权证完善情况
（2）土地-金牛区互助路79号职工食堂为三供一业资产，属于待移交资产，本次评估为零。
（3）纳入本次评估范围内的专利技术共183项，其中7项存在与外部单位共有的情况；纳入本次评估的著作权共15项，其中6项存在与外部单位共有的情况。
（4）纳入评估范围内的专利存在7项未取得权证，具体明细如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
2.未正常经营使用资产情况
评估范围的待报废、已处置资产详见下表：
（六） 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系；截至评估基准日，西南院及其下属公司租赁的房产情况如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
租金：第一年33元/月/㎡，第二年34.65月/㎡，第三年36.28月/㎡，第四年38.2月/㎡，第五年40.11月/㎡；半年一付
北京天健兴业资产评估有限公司
（七） 评估基准日存在的法律、经济等未决事项：
对于上述未决事项，由于均属于初审阶段，本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
（八） 资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响：
1.本次评估中，资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技术检测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断。
2.本次评估中，资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断。
3.被评估单位资产量大，分布区域广，除了全国各地外，部分资产涉及海外，对境外的单位无法实施现场勘查程序，但对于没有现场勘查的主要资产，履行了评估替代程序，通过公司总部财务系统对明细账、电子凭证等进行了核实，并查阅了
北京天健兴业资产评估有限公司
项目合同，对货币资金和往来款项，也取得了函证；另外，评估人员取得并核对了部分固定资产的权属证明文件，并通过照片、视频等替代程序核实实物资产，通过当地国相关网站和企业人员，查询了解了类似资产的市场价格信息。通过以上程序，基本能满足评估清查要求，不会对评估结果产生较大影响。
（九） 假设中国市政工程西南设计研究总院有限公司未来不再承接工程施工业务，工程施工业务预测基于基准日存量业务，未来不再考虑新增。
（十）评估基准日5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.30%，截止评估报告日5年期以上LPR下调10个基点为4.2%。本次评估未考虑贷款市场报价利率(LPR)变动对评估结果的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中委托的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；