最近，楼Sir无意间刷到海口某楼盘的几张宣传海报，虽然审美不太在线，但上面的各种字眼让人十分上头。
到底是啥内容，让阅盘无数的楼Sir有这种感觉？别急，下面就放出来，给大家开开眼
看看这些关键词，什么海口中心、微别墅、8600元/㎡起、首期5万、买1赠1、得1享2...
讲真，楼Sir第一眼看到这些海报时，确实有些迷糊。
然后，楼Sir百度了一下楼盘位置，结果不查不知道，一查吓一跳，就位于白水塘板块，紧邻豪宅罗牛山·璞域，不远处又是万达广场。
接着又搜了一下周边二手小区，发现房价要去到1.8万/㎡左右，而这楼盘的起价，只是二手房的零头而已。
看到这一幕，楼Sir的职业雷达又开始疯狂作响，屁股也坐不住了，便把踩盘安排了起来。
俗话说，事出蹊跷必有妖、人若反常必有刀，楼Sir今天要说的这个楼盘，大家也看到了，就是“德裕·水秀里”。
那么，这楼盘到底在哪？为啥价格这么低？其中有啥猫腻？下面马上揭晓。
神秘不止一点点
老粉都知道，楼Sir踩盘前会先做一些功课，去各平台扒一扒楼盘背景or规划，反正甭管啥情况，多少都能扒出一些信息。
可这次却碰见个例外，楼Sir几乎翻遍全网，都没有德裕·水秀里的影子，简直神秘至极。
尽管没查出什么信息，但也把楼Sir的好奇心直接拉满了，于是赶紧选了个日子，骑着小电驴就出门了。
出发前导航了一下，德裕·水秀里位于海口秀英区金集路和美华路（在建）交接处。
北侧距离南海大道直线距离仅700米，东、西、南侧不远处，分别为丘海、秀英和椰海大道3条主干道。
开头说了，这楼盘就在白水塘板块，也就意味着，其不仅属于万达商圈范围内，不远处还有友谊南海城、省人民医院以及市一中高中部等配套。
光看地图，这楼盘的位置、交通和配套确实还不错，甚至胜过了不少在售楼盘。
既然这么好的位置，为啥还卖这么便宜？别走开，下面咱们接着聊。
踩盘初体验
前面说了，楼Sir走的是南海大道，跟着导航行驶至一个名为美华路的路口，再顺着往里走个2、300米，就会看到一个指示牌，标注着水秀里营销中心的位置。
| 美华路口 楼Sir拍摄
| 水秀里售楼处实景 楼Sir拍摄
好家伙，要不是提前做了功课，真的很难发现这里竟藏了一个在售楼盘。
不过有点蹊跷的是，售楼处外部没有项目名，只有“营销中心”四个大字，外立面看着也有些年头了。
| 售楼处实景 楼Sir拍摄
楼Sir走进售楼处后，发现内部看着还是比较新的，空间也不小，有接待、有沙盘、有区位图、有文化墙、有洽谈区，甚至还有一个简单的儿童游乐区。
| 售楼处内部 楼Sir拍摄
看来先不管房子咋样，这里子做的还挺到位，不过自打有了城西星汇的经验，楼Sir还是不能掉以轻心。
随后，一名售楼员接待了楼Sir，并开始了项目介绍。
项目大揭秘
关于德裕·水秀里的区位，这里就不多说了，上面那张图已经一目了然，下面咱们直入主题。
据售楼员介绍，项目一共占地123亩，总建面约23万㎡，分三期开发。
目前在售的一期，规划了4栋楼，共有380户，其中1栋为内部层高3.3米的平层，3栋为5.48米的loft。
对方告诉楼Sir，这楼盘刚开售没几个月，主推的是1#（平层）、2#A（loft）两栋楼，前者共有13层，4梯10户；后者仅有8层，4梯12户。
| 水秀里沙盘 楼Sir拍摄
户型方面，平层一共有4种，面积段分别有65㎡、82㎡和114㎡三种；loft则有5种，面积段均为80多㎡。
听对方说到这里，楼Sir开始纳闷了，这海口早就不批建100㎡以下的小户型了，为啥这里还有？
售楼员不紧不慢的说，德裕·水秀里销售的并不是住宅，而是商办，说话时对方把户型图拿了出来，上面标注的全都是办公室、办公区等字样。
| 1#楼平层户型图（点击图片查看大图）
看到这里，楼Sir也明白了，怪不得前面海报里有“不限购”的字样，敢情卖的是商办啊。
而且大家发现没有，这楼盘虽然卖的是商办，但宣传里却只字未提。
目测开发商可能怕客户不买账，只能采用一些低单价、低首付和买一赠一等诱人的宣传语，吸引买家上门。
主打的就是一个，先把人忽悠过来，卖不卖得出去，就全凭销售一张嘴了。
随后，楼Sir跟售楼员走了一趟样板间，装修也都是办公的模样。
| 平层样板间实景 楼Sir拍摄（点击图片查看大图）
“以后咱们项目都是毛坯交付，平层和loft都是大开间，至于怎么设计、隔房间，或是加楼板，就看业主自己的需求了。”
价格真相很惊人
看上面说了这么多，大家对德裕·水秀里应该了解的差不多了。
接下来，聊一聊大家最关心的价格，毕竟8600元起的售价摆在这儿，谁看见都要忍不住来一句：我去，好便宜！
关于德裕·水秀里的售价，对方没有遮掩，确实是8600元/㎡起，不过这价格，说的是1#楼低层，且朝向不好的户型，该楼栋的均价实为9600元/㎡。
而另一栋2#A楼的loft，价格会更贵一些，为1.28万/㎡起，均价1.36万/㎡。
| 德裕·水秀里实体楼 楼Sir拍摄
当然，这也只是噱头而已，别忘了，到时候可是毛坯交付，一旦买下来，得自己做楼板，这笔费用算下来也不少。
| loft样板间实景 楼Sir拍摄（点击图片查看大图）
不管怎么说，只看这个价格的话，确实会让一些人上头，一套65㎡的平层，50多万就能拿下。
但是，这便宜真的那么好捡吗？答案当然是，No！
以楼Sir丰富的踩盘经验来看，如果只是商办，售价并不至于这么低，毕竟旁边的万达公馆复式二手房，挂牌价都有1.3万/㎡-1.5万/㎡了。
| 万达公馆loft复式二手房源
所以，楼Sir断定其中定有隐情，便又追问了一嘴：就算是商办，那价格也太不正常了吧。
对方可能看咱情绪已经到位，现场气氛也烘托的差不多了，直接绷不住了，道出其中的真相。
“我们这个楼盘，除了房屋性质是商办，土地性质还是集体用地，所以价格很便宜…”
好家伙！
听到“集体用地”这四个大字，楼Sir瞬间就悟了，这也就解释了，为啥这楼盘位置还不错，但售价却可以如此低了。
快跑，小心有诈！
关于集体用地上建的房子，能不能买，楼Sir必须要说一句：赶紧跑，别回头！
之所以这么说，是因为楼Sir之前曾遇到过几个，也研究过其中的门门道道，像城西的正城华府、永万路的朗庭苑、椰海大道上的椰海家园，都是同款。
而这些楼盘都有个共同点，就是便宜到没朋友，要问为啥？
主要是因为，这种土地只有一个大证，建的房子是不能拿来上市交易，也不能办理房产证，至于什么预售证、备案价更是没影的事儿。
| 德裕·水秀里沙盘实景 楼Sir拍摄
这一点对于购房者来说，是完全没有保障的，日后一旦发生纠纷，是不受法律保护的。
对此，之前楼Sir交流群里有一位买房老司机就曾一语道破
| 群友聊天截图
即便开发商承诺日后可以帮助办证，但还要经历土地变性、缴纳出让金等十分繁杂的程序。
这一套流程下来，没个大几年也下不来，到时候开发商在不在、愿不愿意配合，都是未知数。
对此，椰海家园的业主是深有体会，当初2017年买的也是集体用地建的房，说是2020年初交房，结果开发商扯皮到今年，依旧无法交房，现在还面临补差价的境地。
咱就问一句，是不是很坑？？？
说白了，这种房子自住没保障，升值没空间，水电还都是商用，持有成本也不低，怎么算下来都不划算啊。
| 三期视角看一期 楼Sir拍摄
此外楼Sir还发现，德裕·水秀里尽管盖的是商办，但一些内部配套，却是奔着住宅设计的。
比如规划有棋牌区，儿童休闲、宠物乐园和景观会客区等，甚至宣传效果图上，楼Sir还看到了环形跑道的影子，要知道这些设施，海口一些住宅都不一定有。
| 德裕·水秀里公示的效果图
所以，这楼盘还有可能会披着商办的外衣，将目标瞄准到了岛外客户，或是本地一些预算紧张，却想在海口上车的群体。
所以，如果你或身边的人，最近正在看这个楼盘，那一定要小心了，能不能上车，大家心里应该已经有数了。
哦，对了！
如果还有人向你推荐这个楼盘的话，别犹豫，直接拉黑！
还是那句话，在买房这件事上，一定要擦亮双眼：贵的不一定好，便宜的大都有坑！
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.