最近的市场，总是能刷新大家对楼市的认知。
6月9号，重庆巴南龙洲湾成交了一块土地，4400元/平的楼面价创下近两年重庆土拍的记录，也不知是喜是忧。
你以为4400的楼面价很便宜了吗？
没过多久，一张地产海报又刷爆了网络。
某家国企开发商，突然推出了4400元/平的“主城国企纯洋房社区品质现房”，再次刷新了楼市的三观。
要晓得，即便是重庆下面的区县，2022-2023年的均价也全部都在5000元以上，这个主城卖4400一平的楼盘的确是匪夷所思。
今天，小树就来给大家好好摆一摆。
01.被遗忘的角落
西彭是个什么地方
前一阵，小树去踩了巴福一个叫景瑞江山御府的楼盘，已经觉得这个地方够偏了，没想到这个楼盘还要偏。
但是这个楼盘的确是在主城，而且是在九龙坡。
只不过这个地方叫西彭，一个重庆待了N年天天踩盘的小树都从没去过的地方，在百度上搜了一下，如果从汽博坐公共交通过去总计要耗时：
2小时45分钟
如果开车的话，在不出现堵车的情况下也要差不多1个小时，单程距离将近60公里。
说实话，这个距离已经跟回趟老家差不多了，而它确实又属于主城。
事实上，网上关于西彭这个板块的介绍也是少之又少，它似乎也成了主城最神秘的板块。
虽然跑一趟来回要100多公里，油费路费都要上百大洋，为了揭开事情的真相，小树觉得还是决定奢侈一把。
开车杀到遥远的西彭，去探下这个4400一平的现房洋房。
02.诡异的售房部
4400价格是真的
在高速上开了1个小时，在小塆收费站下道后就看到西彭的指示牌。
这里有两条分叉，一边是江津城区，一边就是九龙坡的西彭了，两者的距离也就3公里左右，看起来到江津城区远比到主城方便。
沿着导航转了半天，终于在马路边看到这个楼盘售楼部的指示牌。
这画面，实在有点惨不忍睹啊。
沿着这个指示，终于找到了这个楼盘的售楼部—首创西江阅。
这样看起来的感觉还不错，而且看起来好像还真是现房。
不过这样的好感没能维持多久，走进里面立马又换了一个画风。
售楼部的屋顶挂着“总价50万买主城纯洋房”的标语，不过这个标语的颜色多少有黯淡；门口的水景也不知关掉好久了，两边拉起绳子做了个简陋的围挡。
气氛着实有点诡异。
本来寻思着4400的房价，售楼部里面肯定是人山人海吧。
结果走到里面直接就傻眼了，虽然沙盘上贴着“西区热销神盘”，但整个现场居然空空无人。
小树在里面大概呆了半个小时，一个购房者甚至一个中介都没看到，实在有点出乎意料。
看到有人过来，置业顾问立刻欢天喜地地过来介绍。
原来这个楼盘分为两期，目前在售的是二期的洋房，主要是朝外的14#、16#及20#楼等，户型都是100多平的改善大户型，目前已经是现房了，
这个4400一平的价格也是真的，主要集中在20#楼。
以其中一套16-1-2-2户型为例，备案价为6331元/平，打完折4700元/平，相当于打了个73折。
当小树想去看看样板间的时候，诡异的事情又发生了。
整个样板间附近杂草丛生，一看就是很久没人打理了；门口拉了一个阻拦杆，大门也是铁将军把门，这样的架势怎么卖房呢？
小树又上网查了下这个楼盘的销售情况，一看也是非常无语。
两三年前拿的预售证，到现在还有很多没卖出去，怪不得卖成了现房。
价格如此便宜的楼盘，为啥这么难卖呢？
03.楼盘品质不错
周边太多惊喜
是楼盘品质修的不好吗？
小树看了下它的一期和二期，这外立面和绿化都看起来不错啊，四五千一平的房子，还用上了石材和铝板，实在是太良心了。
不客气的说，这房子的品质放到主城区，还能吊打不少刚需盘。
已接房的一期
在售的二期现房
既然品质没问题，那房子为啥这么难卖呢？
想了想西彭的主打产业，小树立马打开地图，果然周边是一堆的“惊喜”。
整个小区是沿着铝城大道而建的，对面就是一排的工业区。
什么减震器厂、制罐厂、印务厂、金属材料厂等等……，可谓是阵容强大。
在楼盘的背后，还有更大的惊喜。
小树跋山涉水来到楼盘的另一侧，这里又藏着一家铝加工厂，空气中似乎都能闻到一股铝的味道。
一个改善型洋房楼盘，周边配套如此给力，怪不得购房者退避三舍了。
继续深挖，这个楼盘还有更多故事。
04.拿地超过十二年
开发过程一波三折
不查不知道，这块地居然已经拿地十多年了。
2011年11月底，重庆昊华置业取得西彭组团这块占地约100亩的宅地，成交总价为1.318亿元，楼面价为1942元/平。
S*ST前锋（成都前锋电子股份有限公司）持有昊华置业70%股权，另30%为首创集团持有，均为国有企业。
以电子仪表，热水器为主营业务的前峰
不料拿地之后，项目的推进却是一波三折：
2013年7月，项目因环评无法通过，开发计划被迫暂时搁置；2014年，昊华置业获得规划许可和施工许可证，但项目又于2015年停工。
昊华置业2011年购置地块的时候，是房地产比较火的时候，周边很多企业，对购房需求很大，房价也比较高，但后来片区的价格又跌下来了。
地铁5号线规划的变动，对这个项目也有影响。
“如果不修，地块被收回去了，（S*ST前锋）损失更大，毕竟已投了1亿多元的土地款。房子修好卖出去，或最多亏损四五千万。”
几经周折，最终由首创置业牵头，将原先的高层业态变成了洋房，同时也增大了投入。
“首创集团主要是想在西彭打造一个标杆样板。未来可以带兄弟单位去考察，不一定要赚到钱，修好点就是唯一的要求”
“项目没有财务指标，首创置业计划是按照当地市场价格，收回成本就够了。”
考虑到2000元左右的楼面价，这个价格无疑还是要亏本。
虽然楼盘品质不错，无奈周边环境太具体，这个价格还是卖不动，只好一降再降，一路卖成了现房。
早在去年6月，这个项目就推出“首付1万得国企现房洋房”的活动，单价直接降到了5000-5500元/平。
而另一个导致项目滞销的原因，则是楼盘实在太偏，连分销都不愿带客上来，当地楼市又无法消化。
无奈之下，开发商也只好使出最后的大招—亏本大甩卖！
两大知名国企，最后还是栽在了西彭。
05.尾声
最后，聊一下西彭板块。
整个西彭概况起来就是一句话，靠一家超大型国企-某知名铝业公司上下游支撑起来的工业区，据说铝材年产量超过100万吨。
从地图上可以看到，整个西彭大部分区域都是工业区，仅有中部有少量的住宅区。
这里的居民也基本以当地企业员工为主，没有什么外来人口。
没有地铁、几乎看不到公交，没有任何大城市的感觉。
走在街头，你会毫不怀疑这是一个区县或者乡镇，而到主城区的唯一方式，就是在车上颠簸1个小时。
当地铁5号线规划改变的那一刻，似乎就已经决定了这个板块的命运。
到这个地方买套4400一平的品质洋房，你觉得惬意吗？
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